Calculadora de ISR por arrendamiento
Tu pago provisional del periodo, con el importe que va en cada campo del portal. Con una renta de $12,000 al mes, deducción ciega y $4,000 de predial anual, la base del mes son $7,467 y el ISR del mes, $453. Cambia los datos abajo por los tuyos.
Tu pago provisional, renglón por renglón
Devuelve el importe que va en cada campo del portal, no sólo el total. Nada sale de tu navegador y no se te pide RFC ni Contraseña.
ISR a pagar en el periodo
$453
Pago mensual · a más tardar el día 17 del mes siguiente al cierre del periodo
| Campo del portal | Importe | Qué va aquí |
|---|---|---|
| Ingresos del periodo | $12,000 | La renta COBRADA, completa y sin IVA. No la restes por la retención. |
| Deducciones autorizadas | $4,533 | El 35 % de los ingresos más la parte del predial que toca al periodo. |
| Base gravable | $7,467 | Ingresos menos deducciones. Es sobre esto que corre la tarifa. |
| ISR del periodo | $453 | Con la tarifa del artículo 96 aplicada al periodo. |
| ISR retenido acreditable | $0 | El 10 % que te retuvo la persona moral. Va en su propio campo y se resta del impuesto. |
Puedes declarar por trimestres: cuatro declaraciones al año en vez de doce
El artículo 116 de la LISR permite el pago trimestral cuando los ingresos mensuales por arrendamiento no exceden de diez veces la UMA elevada al mes, que este ejercicio son $35,662 al mes. Tu renta mensual es de $12,000.
Estimación educativa. El importe que se paga es el que arroja el aplicativo del SAT con tus datos completos: otros regímenes, saldos a favor y deducciones personales que esta herramienta no conoce.
Este espacio está reservado para una marca aliada de contabilidad y asesoría fiscal. ¿Quieres aparecer aquí?
Cómo se calcula, paso a paso
Cinco pasos, y el error caro casi nunca está en la aritmética: está en el paso uno, al decidir qué cifra es «el ingreso».
- Suma lo efectivamente cobrado en el periodoLa renta completa, antes de retenciones y sin IVA. Si el inquilino te retuvo el 10 %, el ingreso sigue siendo la renta entera: la retención va en su propio campo.
- Aplica tu método de deducciónCon la ciega, el 35 % de los ingresos más la parte del predial del periodo. Con gastos reales, tus gastos comprobados del periodo más el predial. El método es el mismo todo el ejercicio.
- Aplica la tarifa del artículo 96 a la baseLa tarifa mensual para un pago mensual; la misma tarifa elevada al trimestre para un pago trimestral. Da el ISR del periodo antes de acreditamientos.
- Resta la retención que te hicieronEl 10 % que enteró la persona moral a tu nombre. Necesitas su CFDI de retenciones para sostener el acreditamiento; sin él, el dinero está pagado pero no probado.
- Presenta a más tardar el día 17Del mes siguiente al periodo. En el pago trimestral, del mes siguiente al cierre del trimestre: abril, julio, octubre y enero.
El error que hace pagar dos veces el mismo impuesto
Cuando el inquilino es una persona moral, retiene el 10 % de la renta y lo entera al SAT a tu nombre. Mucha gente lo interpreta como un descuento y declara como ingreso lo que le llegó a la cuenta, ya neto de retención.
Hecho así se pierde el acreditamiento: el ingreso queda subdeclarado, el impuesto del periodo sale más bajo de lo que corresponde y la retención no se resta de nada. El resultado es que el mismo impuesto se paga dos veces —una por la retención y otra en la declaración— y el excedente se queda sin recuperar.
La forma correcta es la de la tabla de arriba: ingreso completo en su campo, retención en el suyo, y la resta la hace la declaración. Se resta del ISR que te salga a pagar en el pago provisional del periodo. Si la retención es mayor que tu impuesto, el excedente se arrastra y se recupera en la anual.
Mensual o trimestral: el umbral en pesos de este año
El artículo 116 de la LISR permite pagar por trimestres cuando los ingresos mensuales por arrendamiento no exceden de diez veces el valor diario de la UMA elevado al mes. Con la UMA vigente son $35,662 de ingreso mensual.
Ese umbral se recalcula solo cada febrero, cuando cambia la UMA, y por eso esta guía no lo escribe como una cifra fija: lo deriva del valor vigente. Si estás por debajo, presentas cuatro declaraciones al año en lugar de doce, con el mismo impuesto total. Es el ahorro de tiempo más grande del régimen y casi nadie lo pide.
Preguntas frecuentes
¿Qué importe capturo en el campo de ingresos del portal?
El total efectivamente cobrado en el periodo, antes de cualquier retención y sin el IVA. Si el inquilino te retuvo el 10 %, el ingreso que se declara es la renta completa, no lo que llegó a tu cuenta: la retención se captura por separado, en su propio campo, como impuesto retenido.
¿La retención del 10 % es un impuesto extra?
No. Es un anticipo de tu propio ISR que la persona moral entera al SAT a tu nombre, conforme al artículo 106 de la LISR. Se acredita contra el impuesto del periodo y si sobra se arrastra. Tratarla como dinero perdido —que es lo que hace mucha gente— significa pagar dos veces el mismo impuesto.
¿Qué necesito para acreditar la retención?
El CFDI de retenciones e información de pagos que te debe expedir la persona moral que te renta. Es un comprobante distinto de tu factura de ingreso. Sin él no tienes con qué probar la retención y el acreditamiento se cae en una revisión, aunque el dinero sí se lo hayan quedado.
¿Cómo se calcula el pago trimestral?
Con los ingresos y deducciones de los tres meses, aplicando la tarifa del artículo 96 elevada al trimestre, y se presenta a más tardar el día 17 del mes siguiente al cierre del trimestre: abril, julio, octubre y enero. Las fechas completas del año están en el calendario fiscal.
¿Cuánto IVA retiene una empresa por un local comercial?
Las dos terceras partes del IVA trasladado. Sobre una renta de local de 20,000 pesos, el IVA al 16 % son 3,200 y la persona moral retiene 2,133; tú enteras los 1,067 restantes. Son dos retenciones distintas en el mismo recibo: la de ISR es del 10 % sobre la renta, la de IVA es de dos tercios del IVA.
¿Esta calculadora sustituye la declaración del SAT?
No, y no debe. Sirve para llegar al portal sabiendo qué cifra va en cada campo y para detectar un resultado que no cuadra. El importe que se paga es el que arroja el aplicativo del SAT con tus datos completos, incluidos otros regímenes, saldos a favor y deducciones personales que esta herramienta no conoce.
Sigue por aquí
¿Ciega o gastos reales?
La decisión que fija tu deducción todo el año, comparada en pesos.
El régimen completo
Obligaciones, CFDI al inquilino, IVA y declaración anual.
Calendario fiscal
Todas las fechas del año, con los cierres de trimestre marcados.
Calculadora de IVA
Para el local comercial o la vivienda amueblada, que sí causan IVA.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 115 — Deducciones autorizadas del régimen y la opción del 35 % más el predial —la «deducción ciega»—.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 116 — Pagos provisionales mensuales o trimestrales, y el umbral de diez veces la UMA mensual.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 106, último párrafo — Retención del 10 % de ISR cuando quien paga la renta es una persona moral.
- Tarifa mensual del ISR, artículo 96 de la LISR — Transcrita del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026, publicado en el DOF el 28 de diciembre de 2025.
- Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículo 20 — Exención del IVA en el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación.
Tarifa del Anexo 8 de la RMF 2026 (DOF 28 de diciembre de 2025). Verificado el 1 de septiembre de 2026. Los cálculos son educativos y no sustituyen el aplicativo del SAT.
⚠️ Aviso importante. Esta guía es información educativa sobre el régimen de arrendamiento, no asesoría fiscal ni contable. Los cálculos son estimaciones con la tarifa vigente y no sustituyen el aplicativo del SAT ni el criterio de tu contador; un caso con copropiedad, con inmuebles en varios estados, con fideicomiso o con ingresos de otros regímenes puede tributar distinto. Calcu.mx no es el SAT, no está afiliado al SAT, no presenta declaraciones por ti y nunca te pedirá tu Contraseña, tu CIEC ni tu e.firma.