Deducción ciega del 35 % o gastos reales: cuál te conviene
La deducción ciega te deja restar el 35 % de tus rentas sin comprobar ni un peso, y además el predial del periodo. Gana cuando tus gastos con factura no llegan a ese 35 %, que es el caso de la mayoría de los departamentos sin hipoteca viva. Pierde cuando tienes intereses hipotecarios o depreciación que sumar. La diferencia entre elegir bien y mal suele ser de miles de pesos al año.
Compáralo con tus propios números
Ciega o gastos reales: cuál te deja más
Calcula el ISR anual con los dos métodos y te dice la diferencia en pesos. Nada de esto sale de tu navegador.
Deducción ciega (35 % + predial)· te conviene
$5,441
de ISR al año · tasa efectiva 3.8 % sobre lo que cobras
- Ingreso anual
- $144,000
- Deducción del año
- $54,400
- Base gravable
- $89,600
Qué necesitas: Ningún comprobante de gasto, salvo el del predial. Es el atractivo real de este método.
Gastos reales comprobados
$7,660
de ISR al año · tasa efectiva 5.3 % sobre lo que cobras
- Ingreso anual
- $144,000
- Deducción del año
- $34,000
- Base gravable
- $110,000
Qué necesitas: Un CFDI por cada peso deducido, a tu nombre y con el inmueble identificado. Sin factura, el gasto no existe para el SAT.
La diferencia entre elegir bien y elegir mal
$2,220 al año
Te conviene la deducción ciega. Tus gastos comprobables no llegan al 35 % de lo que cobras, así que el porcentaje fijo te deduce más de lo que podrías demostrar con facturas — y encima sin guardar ninguna.
Y hay un beneficio que no sale en la cifra: con la ciega no tienes que guardar ni una factura de gasto. Para muchos arrendadores eso vale más que la diferencia de impuesto.
Estimación educativa con la tarifa anual vigente. Elegir método es una decisión del ejercicio completo y por todos tus inmuebles: conviene tomarla antes del primer pago provisional del año. Para el pago de cada periodo, usa la calculadora del pago provisional.
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Un caso concreto, con las cifras
Un departamento que se renta en $12,000 al mes, con $4,000 de predial anual y $22,000 de gastos comprobables al año entre mantenimiento, administración y seguro. Sin hipoteca viva.
| Concepto | Deducción ciega | Gastos reales |
|---|---|---|
| Ingreso del año | $144,000 | $144,000 |
| Deducción | $54,400 | $26,000 |
| Base gravable | $89,600 | $118,000 |
| ISR del año | $5,441 | $8,531 |
En este caso conviene la deducción ciega, con una diferencia de $3,090 de ISR al año. Y hay un segundo beneficio que no aparece en la tabla: con la ciega este arrendador no tiene que conservar ni justificar ninguna factura de gasto, sólo el recibo del predial.
Qué dice exactamente la ley, y la parte que casi todos omiten
El artículo 115 de la LISR permite optar por deducir el 35 % de los ingresos del periodo en sustitución de las deducciones autorizadas. Hasta ahí, la versión que circula. La parte que se omite en la mitad de las guías está en la misma frase: la opción incluye deducir el impuesto predial del inmueble correspondiente al periodo.
No es un detalle menor. En un inmueble con predial alto —un local, una casa grande, un departamento en una zona cara— ese renglón puede valer varios puntos porcentuales de deducción adicional, y es justo lo que decide la comparación en los casos intermedios. Quien compara «el 35 %» contra sus gastos reales sin sumar el predial al lado de la ciega está haciendo la comparación con el pulgar en la balanza.
El nombre tampoco está en la ley: «deducción ciega» es como la llama todo el mundo porque la autoridad concede el porcentaje sin mirar tus gastos. En el texto legal es simplemente una opción de deducción.
Cuándo se elige, y por qué no puedes cambiar en junio
La opción se ejerce por el ejercicio completo y por la totalidad de los inmuebles: no se puede aplicar el 35 % a un departamento y gastos comprobados a otro en el mismo año, ni cambiar de método a mitad del ejercicio.
La consecuencia práctica es que esta decisión hay que tomarla con números antes del primer pago provisional del ejercicio, no en abril cuando se presenta la anual y ya se ve cómo salió el año. Quien arranca el año con la ciega porque es más cómoda y en octubre descubre que su remodelación habría deducido más, no puede rectificar el ejercicio.
La otra mitad de la regla es la que sorprende a quien tiene varios inmuebles: la opción es por la totalidad de ellos. No se puede aplicar la ciega al departamento que no tiene gastos y los reales a la casa que está hipotecada.
A quién le conviene cada método
Gana la ciega
Cuando tus gastos comprobables con CFDI no llegan al 35 % de lo que cobras. Es el caso típico de un departamento entregado en buen estado, sin hipoteca viva y sin obra: el mantenimiento y el agua rara vez suman ese porcentaje.
Y con un beneficio que no se ve en el impuesto: cero administración. No hay que pedir factura por cada plomero, ni archivar comprobantes, ni discutir si un gasto era deducible. Para un arrendador con un solo inmueble, eso suele valer más que la diferencia de impuesto.
Ganan los gastos reales
Cuando hay hipoteca con intereses reales altos, una remodelación del año o depreciación de la construcción que sumar. Ahí los gastos reales suelen superar el 35 % y la ciega te está costando dinero.
A cambio, exige disciplina todo el año: un CFDI a tu nombre por cada peso deducido, con el inmueble identificado. Un gasto sin factura no existe para el SAT, por real que haya sido.
Los tres errores que arruinan la comparación
No son errores de cálculo: son conceptos mal entendidos que meten cifras equivocadas en la columna de gastos reales y hacen que la decisión salga al revés.
Mantenimiento y reparaciones
Una remodelación que aumenta el valor del inmueble no es mantenimiento: es una inversión que se deduce vía depreciación, a lo largo de varios años, no de golpe.
Intereses reales de la hipoteca
El error más caro y más repetido del régimen: deducir la mensualidad completa de la hipoteca. La mensualidad lleva capital, intereses, seguros y comisiones, y sólo una parte de los intereses es deducible. Deducir la mensualidad entera es inflar la deducción varias veces.
Depreciación de la construcción
No se deprecia el terreno, sólo la construcción. Si tomas el valor de escrituras completo estás depreciando suelo, que no se deprecia.
El de la hipoteca es el más caro de los tres y el más común. Una mensualidad de 15,000 pesos no son 180,000 pesos de deducción anual: son los intereses de esos doce recibos, y sólo en su parte real. Meter la mensualidad completa en el comparador hace que los gastos reales ganen siempre, y esa conclusión no sobrevive a una revisión.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la deducción ciega en arrendamiento?
Es la opción del artículo 115 de la LISR de deducir un 35 % de tus ingresos por renta sin comprobar nada, en sustitución de las deducciones autorizadas. Se llama «ciega» porque el SAT no te pide ver los gastos: te concede el porcentaje. Y no va sola: además del 35 % puedes deducir el impuesto predial del periodo.
¿El 35 % es de qué exactamente?
De los ingresos del periodo, no de la utilidad ni del valor del inmueble. Si cobras 10,000 pesos de renta al mes, la deducción ciega del mes son 3,500 pesos, más la parte proporcional del predial. Sobre los 6,500 restantes menos el predial se aplica la tarifa del ISR.
¿Puedo deducir el predial además del 35 %?
Sí, y es la mitad del beneficio que la mitad de las guías se salta. El artículo 115 dice 35 % en sustitución de las deducciones, más el impuesto predial correspondiente al periodo. No es o uno u otro: son los dos. En un inmueble con predial alto, esa suma puede inclinar la comparación a favor de la ciega.
¿Puedo cambiar de deducción ciega a gastos reales?
De un ejercicio a otro, sí. Dentro del mismo ejercicio, no: la opción se ejerce por el año completo y por la totalidad de tus inmuebles. No puedes aplicar el 35 % a un departamento y gastos comprobados a otro en el mismo año, ni cambiar en junio porque te salieron las cuentas. Por eso la decisión conviene tomarla con números antes del primer pago provisional del año.
¿Cuál me conviene si tengo hipoteca?
Casi siempre los gastos reales, y por un motivo concreto: los intereses reales de la hipoteca son deducibles y en los primeros años de un crédito los intereses son la mayor parte de la mensualidad. Súmales la depreciación de la construcción y es fácil superar el 35 %. Cuidado con el error clásico: se deducen los intereses, no la mensualidad completa.
¿Necesito facturas con la deducción ciega?
Para el 35 %, no: ese es exactamente su atractivo. Sí necesitas el comprobante del predial, que es el concepto que se suma aparte. Y sigues necesitando emitir tus propios CFDI de ingreso al inquilino, que es una obligación distinta y no depende del método de deducción que elijas.
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Todo el régimen de arrendamiento
Obligaciones, recibo al inquilino, retención del 10 % y cuándo la renta causa IVA.
Tu pago provisional del mes
Con el importe exacto que va en cada campo del portal del SAT.
Deducciones personales
Son distintas de las del régimen y se aplican en la anual, no en el pago mensual.
Cómo funciona la tarifa del ISR
La tabla progresiva que se aplica a la base que sale de esta comparación.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 114 — Define los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 115 — Deducciones autorizadas del régimen y la opción del 35 % más el predial —la «deducción ciega»—.
- Tarifa anual del ISR, artículos 97 y 152 de la LISR — Tabla oficial independiente, también del Anexo 8 de la RMF 2026. No es la mensual multiplicada por doce.
- Portal del SAT — Régimen de arrendamiento — Trámites de inscripción, emisión de CFDI y presentación de declaraciones.
Verificado el 1 de septiembre de 2026 contra la Ley del Impuesto sobre la Renta. La tarifa anual que usan los cálculos es la del Anexo 8 de la RMF 2026.
⚠️ Aviso importante. Esta guía es información educativa sobre el régimen de arrendamiento, no asesoría fiscal ni contable. Los cálculos son estimaciones con la tarifa vigente y no sustituyen el aplicativo del SAT ni el criterio de tu contador; un caso con copropiedad, con inmuebles en varios estados, con fideicomiso o con ingresos de otros regímenes puede tributar distinto. Calcu.mx no es el SAT, no está afiliado al SAT, no presenta declaraciones por ti y nunca te pedirá tu Contraseña, tu CIEC ni tu e.firma.