Impuestos por rentar en México: el régimen de arrendamiento

Empieza por la decisión que más dinero mueve

Antes de las obligaciones, el método de deducción: es la elección que decide cuánto ISR pagas todo el año, y sólo se puede tomar una vez por ejercicio.

Compara los dos métodos con tus números y mira la diferencia en pesos →

Todo lo que debe un arrendador, en una tabla

Seis obligaciones, y dos de ellas sólo aplican en ciertos casos. Saber cuáles NO te tocan es tan útil como saber cuáles sí: media carga administrativa del régimen se la lleva la gente que declara IVA sin tener que hacerlo.

Las fechas completas del año fiscal, con todos los regímenes, están en el calendario fiscal del SAT.

El recibo de arrendamiento: qué tiene de particular

Es un CFDI de ingreso como cualquier otro, y el proceso de emisión es el de siempre: cómo emitir una factura en el portal. Lo que cambia son tres detalles, y los tres se equivocan mucho.

Una advertencia que ahorra disgustos: la obligación de facturar no depende de que el inquilino pida la factura. Un arrendador que cobra sin emitir CFDI tiene un ingreso sin respaldo y una obligación omitida por cada mes.

Si le rentas a una empresa: la retención del 10 %

Cuándo la renta causa IVA y cuándo no

La línea la traza el destino del inmueble, no quién lo renta. Y hay un caso que cruza la línea sin que el arrendador se dé cuenta.

La trampa. Amueblar el departamento para cobrar más renta es la decisión que más gente toma sin saber que le cambia el régimen de IVA: pasa de exento a gravado al 16 %, con declaración mensual y DIOT. La renta sube, pero también la carga administrativa. Si estás decidiendo si amueblar, calcula primero el IVA que vas a tener que trasladar y compáralo con el aumento de renta que esperas.

Quién puede declarar cada tres meses en vez de cada mes

Pueden pagar por trimestres quienes obtengan ingresos mensuales por arrendamiento que no excedan de diez veces el valor diario de la UMA elevado al mes. Con la UMA vigente, ese umbral son $35,662 de ingreso mensual por arrendamiento. Por debajo de esa cifra, presentas cuatro declaraciones al año en lugar de doce.

Cuatro declaraciones al año en vez de doce. Para un arrendador con un solo departamento, es la diferencia entre una obligación mensual y una trimestral. Los trimestres cierran en marzo, junio, septiembre y diciembre, y se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente al cierre. El umbral es sobre ingresos mensuales por arrendamiento, no anuales, y se calcula desde la UMA, que cambia cada febrero: la cifra de arriba se recalcula sola cuando la UMA sube. Fundamento: artículo 116 de la LISR.

Y la declaración anual

El arrendamiento obliga a presentar declaración anual, y ahí se acumulan los ingresos del año, se aplican las deducciones personales —que son distintas de las deducciones del régimen— y se acreditan los pagos provisionales y las retenciones que te hicieron. Es donde aparece el saldo a favor de mucho arrendador con retenciones del 10 %. Quién debe declarar y con qué plazos.

Qué se puede deducir por la vía de los gastos reales

Siete conceptos, y en tres de ellos está el grueso de los errores del régimen.

Tres de ellos —mantenimiento, intereses de la hipoteca y depreciación— concentran los errores que más caro salen, y cada uno tiene su matiz: los tres errores que arruinan la comparación.

Con la deducción ciega no necesitas ninguno de estos comprobantes: el 35 % se concede sin comprobar. La opción se ejerce por el ejercicio completo y por la totalidad de los inmuebles: no se puede aplicar el 35 % a un departamento y gastos comprobados a otro en el mismo año, ni cambiar de método a mitad del ejercicio.