Impuestos por rentar en México: el régimen de arrendamiento
Si rentas un inmueble pagas ISR sobre la renta, y puedes deducir de dos formas: el 35 % sin comprobantes más el predial, o tus gastos reales con factura. Declaras cada mes —o cada trimestre si tus rentas son moderadas— a más tardar el día 17, y presentas la anual en abril. Si tu inquilino es una empresa, te retiene el 10 %, que es un anticipo de tu propio impuesto y no un cobro extra.
Empieza por la decisión que más dinero mueve
Antes de las obligaciones, el método de deducción: es la elección que decide cuánto ISR pagas todo el año, y sólo se puede tomar una vez por ejercicio.
Ciega o gastos reales: cuál te deja más
Calcula el ISR anual con los dos métodos y te dice la diferencia en pesos. Nada de esto sale de tu navegador.
Deducción ciega (35 % + predial)· te conviene
$5,441
de ISR al año · tasa efectiva 3.8 % sobre lo que cobras
- Ingreso anual
- $144,000
- Deducción del año
- $54,400
- Base gravable
- $89,600
Qué necesitas: Ningún comprobante de gasto, salvo el del predial. Es el atractivo real de este método.
Gastos reales comprobados
$7,660
de ISR al año · tasa efectiva 5.3 % sobre lo que cobras
- Ingreso anual
- $144,000
- Deducción del año
- $34,000
- Base gravable
- $110,000
Qué necesitas: Un CFDI por cada peso deducido, a tu nombre y con el inmueble identificado. Sin factura, el gasto no existe para el SAT.
La diferencia entre elegir bien y elegir mal
$2,220 al año
Te conviene la deducción ciega. Tus gastos comprobables no llegan al 35 % de lo que cobras, así que el porcentaje fijo te deduce más de lo que podrías demostrar con facturas — y encima sin guardar ninguna.
Y hay un beneficio que no sale en la cifra: con la ciega no tienes que guardar ni una factura de gasto. Para muchos arrendadores eso vale más que la diferencia de impuesto.
Estimación educativa con la tarifa anual vigente. Elegir método es una decisión del ejercicio completo y por todos tus inmuebles: conviene tomarla antes del primer pago provisional del año. Para el pago de cada periodo, usa la calculadora del pago provisional.
La explicación completa de los dos métodos, con los errores que salen caros →
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Todo lo que debe un arrendador, en una tabla
Seis obligaciones, y dos de ellas sólo aplican en ciertos casos. Saber cuáles NO te tocan es tan útil como saber cuáles sí: media carga administrativa del régimen se la lleva la gente que declara IVA sin tener que hacerlo.
| Obligación | Cada | Cuándo | Detalle |
|---|---|---|---|
| Inscripción o aumento de obligaciones en el RFC | Una vez | Antes de empezar a cobrar | Si ya estás inscrito por otro régimen, no te das de alta de nuevo: agregas la obligación de arrendamiento. Se puede tener ingresos por sueldos y por rentas a la vez. |
| CFDI al inquilino por cada cobro | Mensual | Al cobrar | Obligatorio aunque el inquilino sea una persona física que no lo pida. Es el comprobante que sustenta tu ingreso y el gasto de quien te renta. |
| Pago provisional de ISR | Mensual o trimestral | Día 17 del mes siguiente | Trimestral sólo si tus ingresos mensuales por arrendamiento no rebasan el umbral del artículo 116. Los trimestres cierran en marzo, junio, septiembre y diciembre, y se presentan el día 17 del mes siguiente al cierre. |
| Declaración de IVA | Mensual | Día 17 del mes siguiente | Sólo si arriendas inmuebles gravados: local comercial, oficina, bodega o inmueble amueblado. La casa habitación sin amueblar está exenta y no genera esta obligación. |
| DIOT | Mensual | Según la regla vigente | Informativa de operaciones con terceros. Va de la mano de la obligación de IVA: si tus rentas están exentas, no aplica. |
| Declaración anual | Anual | Abril del año siguiente | Ahí se acumulan los ingresos del año, se aplican las deducciones personales y se acreditan los pagos provisionales y las retenciones. Es donde se ve si te devuelven o si debes. |
Las fechas completas del año fiscal, con todos los regímenes, están en el calendario fiscal del SAT.
El recibo de arrendamiento: qué tiene de particular
Es un CFDI de ingreso como cualquier otro, y el proceso de emisión es el de siempre: cómo emitir una factura en el portal. Lo que cambia son tres detalles, y los tres se equivocan mucho.
La clave del servicio
Se usa la clave de producto o servicio correspondiente al arrendamiento del tipo de inmueble, no una clave genérica. Es lo que identifica el ingreso como renta ante el SAT.
El dato del inmueble
El recibo identifica el inmueble arrendado y suele acompañarse del número de cuenta predial. Es el vínculo entre tu ingreso y el bien que lo genera.
El uso del CFDI lo elige el inquilino
Tú emites; el uso que se le da al comprobante lo decide quien lo recibe según lo vaya a deducir. Un uso mal puesto es problema de quien deduce, pero se corrige con una sustitución.
Una advertencia que ahorra disgustos: la obligación de facturar no depende de que el inquilino pida la factura. Un arrendador que cobra sin emitir CFDI tiene un ingreso sin respaldo y una obligación omitida por cada mes.
Si le rentas a una empresa: la retención del 10 %
Cuando quien te renta es una persona moral, está obligada a retenerte el 10 % del monto de la renta y enterarlo al SAT a tu nombre. No es un impuesto extra: es un anticipo de TU ISR.
Cómo se acredita. Se resta del ISR que te salga a pagar en el pago provisional del periodo. Si la retención es mayor que tu impuesto, el excedente se arrastra y se recupera en la anual.
Lo que necesitas guardar. El CFDI de retenciones e información de pagos que te debe expedir la persona moral. Sin él no tienes con qué probar la retención, y el acreditamiento se cae en una revisión.
Y si además causa IVA. Si además la renta causa IVA —un local comercial, por ejemplo—, la persona moral retiene las dos terceras partes del IVA trasladado. Son dos retenciones distintas en el mismo recibo.
Fundamento: Artículo 106, último párrafo, de la LISR. El error caro de esta sección es declarar como ingreso la renta ya neta de retención. El ingreso es la renta completa; la retención va en su propio campo.
Cuándo la renta causa IVA y cuándo no
La línea la traza el destino del inmueble, no quién lo renta. Y hay un caso que cruza la línea sin que el arrendador se dé cuenta.
Exento de IVA
- Casa habitación sin amueblar, destinada a vivienda.
- Fincas dedicadas o utilizadas sólo para fines agrícolas o ganaderos.
Sin obligación de declarar IVA ni de presentar la informativa que la acompaña.
Gravado al 16 %
- Local comercial, oficina, consultorio, bodega o nave industrial.
- Casa habitación AMUEBLADA: el mueble cambia el tratamiento y grava la renta al 16 %.
- Inmuebles destinados a hospedaje o a actividades distintas de la vivienda.
Con declaración mensual de IVA y la informativa de operaciones con terceros.
La trampa. Amueblar el departamento para cobrar más renta es la decisión que más gente toma sin saber que le cambia el régimen de IVA: pasa de exento a gravado al 16 %, con declaración mensual y DIOT. La renta sube, pero también la carga administrativa. Si estás decidiendo si amueblar, calcula primero el IVA que vas a tener que trasladar y compáralo con el aumento de renta que esperas.
Quién puede declarar cada tres meses en vez de cada mes
Pueden pagar por trimestres quienes obtengan ingresos mensuales por arrendamiento que no excedan de diez veces el valor diario de la UMA elevado al mes. Con la UMA vigente, ese umbral son $35,662 de ingreso mensual por arrendamiento. Por debajo de esa cifra, presentas cuatro declaraciones al año en lugar de doce.
Cuatro declaraciones al año en vez de doce. Para un arrendador con un solo departamento, es la diferencia entre una obligación mensual y una trimestral. Los trimestres cierran en marzo, junio, septiembre y diciembre, y se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente al cierre. El umbral es sobre ingresos mensuales por arrendamiento, no anuales, y se calcula desde la UMA, que cambia cada febrero: la cifra de arriba se recalcula sola cuando la UMA sube. Fundamento: artículo 116 de la LISR.
Y la declaración anual
El arrendamiento obliga a presentar declaración anual, y ahí se acumulan los ingresos del año, se aplican las deducciones personales —que son distintas de las deducciones del régimen— y se acreditan los pagos provisionales y las retenciones que te hicieron. Es donde aparece el saldo a favor de mucho arrendador con retenciones del 10 %. Quién debe declarar y con qué plazos.
Qué se puede deducir por la vía de los gastos reales
Siete conceptos, y en tres de ellos está el grueso de los errores del régimen.
Impuesto predial
El del ejercicio, por el inmueble arrendado. Es el único concepto que se deduce en LOS DOS métodos: con la ciega va además del 35 %.
Mantenimiento y reparaciones
Gastos de conservación que no impliquen adiciones ni mejoras al inmueble, con su CFDI.
Error frecuente. Una remodelación que aumenta el valor del inmueble no es mantenimiento: es una inversión que se deduce vía depreciación, a lo largo de varios años, no de golpe.
Intereses reales de la hipoteca
Los intereses del crédito con el que compraste o construiste el inmueble, en su parte REAL, es decir descontando la inflación del periodo.
Error frecuente. El error más caro y más repetido del régimen: deducir la mensualidad completa de la hipoteca. La mensualidad lleva capital, intereses, seguros y comisiones, y sólo una parte de los intereses es deducible. Deducir la mensualidad entera es inflar la deducción varias veces.
Depreciación de la construcción
Un porcentaje anual sobre el valor de la CONSTRUCCIÓN, actualizado. Es el concepto que más gente ignora y el que más suele inclinar la balanza contra la ciega.
Error frecuente. No se deprecia el terreno, sólo la construcción. Si tomas el valor de escrituras completo estás depreciando suelo, que no se deprecia.
Primas de seguros del inmueble
Las que amparan el inmueble arrendado, con su comprobante.
Salarios, comisiones y honorarios
Los pagados por la administración del inmueble, con sus contribuciones. Incluye lo que cobra una administradora o un portero.
Consumos de agua
Cuando los paga el arrendador y no se los repercute al inquilino.
Con la deducción ciega no necesitas ninguno de estos comprobantes: el 35 % se concede sin comprobar. La opción se ejerce por el ejercicio completo y por la totalidad de los inmuebles: no se puede aplicar el 35 % a un departamento y gastos comprobados a otro en el mismo año, ni cambiar de método a mitad del ejercicio.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos si rento un cuarto de mi casa?
Sí. La ley no distingue entre rentar un cuarto y rentar un edificio: cualquier ingreso por dar el uso o goce temporal de un inmueble entra en el régimen de arrendamiento del artículo 114 de la LISR. Lo que cambia con un ingreso pequeño no es la obligación, es la carga: con rentas bajas puedes declarar por trimestres y el impuesto puede salir cero después de la deducción.
¿Cuánto ISR pago por rentar mi casa?
Sobre la renta menos tu deducción, aplicando la tarifa del artículo 96. Con la deducción ciega, la base es el 65 % de lo que cobras menos el predial, y sobre eso corre la tarifa progresiva. Para una renta de 12,000 pesos al mes, la base mensual ronda los 7,800 pesos antes del predial, que cae en los primeros tramos de la tarifa.
¿Debo darle factura a mi inquilino?
Sí, aunque sea una persona física y no te la pida. El CFDI por cada cobro es obligación del arrendador, es lo que sustenta tu ingreso ante el SAT y es lo que tu inquilino necesita si va a deducir la renta. El proceso de emisión es el mismo de cualquier factura: cómo emitir un CFDI. Lo específico del recibo de arrendamiento está en el hub.
¿Qué pasa si no declaro mis rentas?
Se acumulan declaraciones omitidas, cada una con su multa, más recargos y actualización sobre el impuesto no pagado. Y hay un efecto colateral que sorprende a mucha gente: la opinión de cumplimiento sale negativa, y eso bloquea trámites. La buena noticia es que regularizarse por iniciativa propia sale bastante más barato: cómo ponerte al corriente.
¿Puedo deducir el predial y el mantenimiento?
El predial, siempre: es el único concepto que se deduce con los dos métodos, y con la deducción ciega va además del 35 %. El mantenimiento sólo por la vía de los gastos reales y con CFDI. Ojo con la diferencia entre mantenimiento y mejora: una remodelación que aumenta el valor del inmueble no se deduce de golpe, se deprecia.
¿La renta de casa habitación causa IVA?
No, si es casa habitación sin amueblar destinada a vivienda: está exenta. Pero si la amueblas para cobrar más, la renta pasa a estar gravada al 16 %, con declaración mensual de IVA y DIOT. Es la decisión que más gente toma sin saber que le cambia el régimen. Un local comercial, una oficina o una bodega siempre están gravados.
¿Puedo declarar cada tres meses en vez de cada mes?
Sí, si tus ingresos mensuales por arrendamiento no exceden de diez veces el valor diario de la UMA elevado al mes, conforme al artículo 116 de la LISR. Para un solo departamento de renta media suele cumplirse de sobra: son cuatro declaraciones al año en lugar de doce. La calculadora del clúster te dice si estás por debajo del umbral con tu renta.
¿Si rento por Airbnb aplica este régimen?
No exactamente, y confundirlos cuesta caro. El hospedaje por plataforma tiene su propio tratamiento —con retenciones que hace la propia plataforma— y no es lo mismo que un arrendamiento tradicional con contrato. Además, el hospedaje amueblado está gravado con IVA. Si tu operación es por plataforma, revisa las reglas de plataformas digitales antes de aplicar lo de esta guía.
Sigue por aquí
Deducción ciega o gastos reales
El 35 % sin comprobantes contra los gastos comprobados, comparados en pesos para tu caso. Con la diferencia de ISR anual entre uno y otro.
Calculadora de ISR por arrendamiento
Tu pago provisional, mensual o trimestral, con el importe exacto que va en cada campo del portal: base, retención acreditable e IVA.
¿Llevas años sin declarar tus rentas?
Regularizarse por iniciativa propia sale bastante más barato que esperar el requerimiento.
¿Eres inquilino? Compara rentar y comprar
Esta guía es del lado del arrendador; esa calculadora es del lado de quien paga la renta.
Quién escribió esta guía
Deepak Middha, fundador y autor de calcu.mx. Contador calificado, Chartered Accountant, Series 65 y autor. El porcentaje de la deducción ciega, la regla de permanencia, el umbral del pago trimestral y la retención del 10 % se transcribieron de los artículos 114 a 118 y 106 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. La tarifa que usan las herramientas es la del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026, publicada en el Diario Oficial el 28 de diciembre de 2025.
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Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 114 — Define los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 115 — Deducciones autorizadas del régimen y la opción del 35 % más el predial —la «deducción ciega»—.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 116 — Pagos provisionales mensuales o trimestrales, y el umbral de diez veces la UMA mensual.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 106, último párrafo — Retención del 10 % de ISR cuando quien paga la renta es una persona moral.
- Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículo 20 — Exención del IVA en el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación.
- Portal del SAT — Régimen de arrendamiento — Trámites de inscripción, emisión de CFDI y presentación de declaraciones.
Verificado el 1 de septiembre de 2026 contra la Ley del Impuesto sobre la Renta y la Resolución Miscelánea Fiscal 2026.
⚠️ Aviso importante. Esta guía es información educativa sobre el régimen de arrendamiento, no asesoría fiscal ni contable. Los cálculos son estimaciones con la tarifa vigente y no sustituyen el aplicativo del SAT ni el criterio de tu contador; un caso con copropiedad, con inmuebles en varios estados, con fideicomiso o con ingresos de otros regímenes puede tributar distinto. Calcu.mx no es el SAT, no está afiliado al SAT, no presenta declaraciones por ti y nunca te pedirá tu Contraseña, tu CIEC ni tu e.firma.