Cómo se calculan los gastos de escrituración, paso a paso
Paso 1: primero se decide sobre qué valor se cobra
Éste es el paso que casi nadie explica y el que más sorpresas causa. El impuesto de adquisición no se calcula sobre el precio que pagaste: en la mayoría de las entidades se calcula sobre el valor más alto de tres cifras que compiten entre sí.
- •El precio de la operación. Lo que acordaste con el vendedor y lo que va a decir la escritura.
- •El valor catastral. El que la autoridad tiene registrado. Viene en tu boleta predial y suele ser el más bajo de los tres.
- •El avalúo. La opinión técnica de un perito autorizado. En zonas que subieron de valor puede salir por encima del precio pactado, y entonces es el avalúo el que manda sobre el impuesto.
Por eso la calculadora de arriba te deja capturar los tres y te dice cuál ganó. Si el avalúo se impone al precio, el aviso aparece junto al resultado: es la diferencia entre entender tu presupuesto y que te lo cambien el día de la firma. La página del avalúo explica qué hacer cuando sale por debajo del precio.
Paso 2: el impuesto de adquisición, que es la partida más grande
En 31 de las 32 entidades este impuesto es municipal, por el artículo 115 fracción IV de la Constitución, que asigna a los municipios los ingresos sobre la propiedad inmobiliaria. La única excepción es la Ciudad de México, donde no hay municipios y el impuesto lo cobra la ciudad. Y en 28 de ellas la tarifa la fija cada municipio en su propia ley de ingresos, no el estado.
Eso significa que «la tasa de Jalisco» no existe como número único: existe la de Guadalajara, la de Zapopan y la de Tlajomulco, y no tienen por qué coincidir. Cuando eliges una entidad donde la tarifa es municipal, la calculadora usa la capital como referencia y lo dice en pantalla en lugar de presentarte una cifra exacta que no puede sostener.
Y donde hay tarifa progresiva —la Ciudad de México y la mayoría de los municipios de Querétaro— el impuesto se construye por tramos: una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente del límite inferior, exactamente como la tarifa del ISR. La consecuencia práctica es que tu tasa efectiva siempre es menor que la tasa del tramo en el que caes. Es lo que explica la gráfica de escalera de arriba.
Paso 3: los honorarios del notario, y el IVA que va encima
Las guías notariales publican entre 1.5% y 3% del valor de la operación. Encima va el 16% de IVA, pero sólo sobre el honorario: el IVA no grava los impuestos ni los derechos, porque el notario no los cobra para sí, sólo los recauda y los entera a la autoridad.
Ésa es la razón por la que un presupuesto de escrituración «del 5%» no significa que el notario se lleve el 5%. Los honorarios suelen ser entre el 15% y el 25% del total de la operación; el resto son impuestos, derechos y certificados que van a parar al gobierno. Si tu presupuesto no desglosa esa diferencia, pídela: es tu derecho saber cuánto es servicio y cuánto es impuesto.
Paso 4: los derechos del Registro Público, que no siempre son un porcentaje
Aquí está uno de los errores más repetidos del sector. Se publica «alrededor del 0.2% del valor» como si fuera una regla nacional. No lo es. La Ley de Ingresos del Estado de Jalisco para 2026, en su artículo 16, fija para casa habitación cuotas fijas por rango de valor catastral, no un porcentaje:
Derechos de inscripción para casa habitación en Jalisco, 2026| Tipo de vivienda | Derecho de inscripción |
|---|
| Vivienda económica (valor catastral hasta $619,102) | $468 |
| Vivienda de interés social (hasta $825,470) o popular y unifamiliar (hasta $1,238,206) | $585 |
| Los demás tipos de vivienda destinada a casa habitación | $4,801 |
Una nota sobre el propio texto de la ley. El tope de vivienda de interés social individual aparece en la ley como $824,470.00 en números y como ochocientos veinticinco mil cuatrocientos setenta pesos en letra. Aquí se usa la cifra en letra.
El detalle que decide en cuál de los tres tramos caes: la ley mide estos rangos sobre el valor catastral, no sobre el precio de venta, y el catastral suele ir bastante por debajo. Una casa que se vende en $1,500,000 con valor catastral de $700,000 paga $585, no $4,801. Si no capturas tu valor catastral arriba, la calculadora usa el precio y te pone en el tramo de más arriba, y te lo avisa. El catastral viene en tu recibo del predial.
Una casa con valor catastral de $1,500,000 en Jalisco paga $4,801 fijos de inscripción, no los $3,000 que daría un 0.2%. Y una vivienda económica de $600,000 paga $468, no los $1,200 del mismo porcentaje. El porcentaje se equivoca en las dos direcciones, y por eso esta guía usa la cuota de la ley donde la ha leído y avisa cuando está usando una referencia.
Paso 5: los certificados, la partida que nadie presupuesta
Son cuatro documentos que la notaría necesita antes de poder redactar la escritura. Cada uno es barato; juntos suelen sumar entre $2,000 y $8,000, y son obligatorios.
Certificado de libertad de gravamen
$600 – $2,500Dice si la casa tiene una hipoteca, un embargo o un juicio encima. Sin él no sabes si estás comprando una deuda ajena.
Lo pide el Registro Público de la Propiedad.
Certificado de no adeudo de predial
$300 – $1,500Acredita que el impuesto predial está al corriente. Si no lo está, la deuda viaja con el inmueble, no con el vendedor.
Lo pide la tesorería del municipio o la alcaldía.
Certificado de no adeudo de agua
$250 – $1,200Lo mismo que el anterior, pero con el servicio de agua. También se queda pegado al inmueble.
Lo pide el organismo operador de agua del municipio.
Constancia o avalúo catastral
$500 – $3,000El valor que la autoridad tiene registrado para el inmueble. Es una de las tres cifras que compiten por ser la base gravable del impuesto.
Lo pide catastro municipal o estatal.
El de libertad de gravamen es el que más importa y el que más operaciones frena. Es el que revela si la casa arrastra una hipoteca que el vendedor no canceló, un embargo o un juicio. Si aparece algo, la compra se detiene hasta que se levante, y ese trámite puede sumar semanas.
Tres ejemplos con números reales
Ejemplo 1: casa de $1,500,000 en la Ciudad de México, con crédito bancario
Es el caso más común del país y el que mejor muestra la diferencia con las tablas que circulan. La base gravable es el precio, $1,500,000, porque no hay avalúo mayor.
- 1. La base cae en el tramo F del artículo 113, el que empieza en $1,487,864.16, con cuota fija de $66,390.32 y 5.487% sobre el excedente.
- 2. Excedente: $1,500,000 − $1,487,864.16 = $12,135.84.
- 3. 5.487% de $12,135.84 = $665.89.
- 4. Impuesto: $66,390.32 + $665.89 = $67,056.21, un 4.47% efectivo.
Trátalo como una estimación. Los tramos salen del Anexo Único del decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 27 de diciembre de 2024, vigente desde 2025. El propio artículo 113 ordena republicar las cuotas y los factores en la Gaceta durante la primera semana de cada año, y los del ejercicio en curso no se han leído, así que el importe real de hoy puede diferir. La aritmética es exacta sobre esa tarifa; lo que no está confirmado es que siga siendo la vigente.
El comparador de referencia del nicho cobra 5.725% plano en la Ciudad de México, o sea $85,875. Son $18,819 de más sobre la operación más común del país. Y el problema del número plano no es que sea alto, es que no puede ser correcto: cobra de más por debajo de unos $9.2 millones de valor de la vivienda y de menos por encima, porque la tasa marginal del último tramo de la tarifa real es 8.679%.
Ejemplo 2: la misma casa, pero el avalúo sale en $1,720,000
Pasa a menudo en colonias que subieron de valor. El precio pactado sigue siendo $1,500,000, pero la base gravable ya no es el precio: es el avalúo, por ser el valor más alto de los tres.
- 1. Base: $1,720,000, no $1,500,000.
- 2. Mismo tramo F: cuota fija $66,390.32 más 5.487% del excedente.
- 3. Excedente: $1,720,000 − $1,487,864.16 = $232,135.84.
- 4. 5.487% de $232,135.84 = $12,737.29.
- 5. Impuesto: $79,127.61, unos $12,000 más que en el ejemplo 1 por la misma casa y el mismo precio.
Nadie te devuelve esos $12,000 por haber negociado bien el precio. Es la razón por la que conviene pedir el valor catastral y estimar el avalúo antes de cerrar el presupuesto, no después.
Ejemplo 3: vivienda económica de $600,000 en Jalisco
Aquí el error del sector va en la otra dirección: las cuotas fijas de la ley son mucho MENORES que el porcentaje que se publica.
- 1. Registro Público, por la ley de Jalisco: vivienda económica (catastral hasta $619,102) paga $468.
- 2. Con el «0.2% del valor» que publica el sector saldrían $1,200: más del doble.
- 3. Honorarios al 2.25%: $13,500, más $2,160 de IVA.
- 4. El impuesto municipal depende del municipio: Guadalajara aplica además un factor de 0.5 para vivienda de patrimonio familiar hasta $900,000.
En vivienda económica, los descuentos de ley pesan proporcionalmente mucho más. Si tu casa cabe en uno de esos rangos, pregúntalo expresamente en la tesorería: no se aplican solos.