ISR por vender una casa o un terreno

No hay una tasa fija: se paga sobre la GANANCIA, y la ganancia casi nunca es la diferencia entre lo que costó y lo que se vendió. Al costo de compra se le separa el terreno de la construcción, la construcción se deprecia un 3 % por cada año de tenencia, los dos se actualizan por INPC hasta el mes anterior a la venta, y encima se restan gastos notariales, impuestos, avalúo y comisiones. En una tenencia larga, la actualización puede duplicar el costo deducible y dejar la tasa efectiva sobre el precio de venta por debajo del 4 %.

Porque el artículo 124 los trata de forma opuesta. La construcción se deprecia: pierde un 3 % de su costo por cada año transcurrido, con un suelo del 20 % del costo inicial. El terreno no se deprecia nunca; sólo se actualiza por inflación. Con los mismos números, un terreno acaba con un costo deducible mayor que una casa, y por tanto con menos impuesto. Si tu escritura no separa las dos partes, la ley considera terreno el 20 % del costo total y construcción el 80 %.

El artículo 121 lista cuatro grupos: el costo comprobado de adquisición actualizado; las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones —ojo, inversiones, no gastos de conservación: pintar no cuenta, ampliar sí—; los gastos notariales, impuestos y derechos de las escrituras de compra y de venta, el impuesto local por la enajenación y el avalúo; y las comisiones y mediaciones que pagues tú como vendedor. Todo tiene que estar comprobado y a tu nombre.

Te aplica el suelo de la fracción I del artículo 121: «en el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate». Aunque tu costo actualizado dé una cifra ridícula, se toma el 10 % del precio de venta. Es la regla que protege a quien compró cuando los pesos eran otros o heredó con un valor de escritura simbólico, y la mayoría de las guías del tema no la menciona.

No: es un PAGO PROVISIONAL. El artículo 126 dice que se hace «por cada operación» y que en escritura pública lo calculan y enteran los notarios bajo su responsabilidad, dentro de los quince días siguientes a la firma. La cuenta se cierra en tu declaración anual, donde la ganancia se divide entre los años de tenencia —con tope de 20—, una parte se acumula a tus demás ingresos y el resto paga a la tasa que resulte del artículo 120. Según cómo quede, puede salir saldo a favor.

Es el pago a la entidad federativa del artículo 127: un 5 % sobre la ganancia que se entera ante las oficinas del estado donde está el inmueble. La clave es que es ACREDITABLE contra el pago provisional del artículo 126, así que no se suman: si el 5 % es menor, sólo aumenta la parte que va al estado; si el provisional resulta menor, únicamente se entera el del 126. No es un impuesto adicional, es un reparto.

Los del autor de la sucesión. El artículo 124 lo dice para bienes adquiridos por herencia, legado o donación: «se considerará como costo de adquisición […] el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos». Eso suele jugar a favor, porque alarga muchísimo el periodo de actualización. La herencia en sí no es enajenación y no paga ISR; la venta posterior, sí.

La pérdida por enajenación de un inmueble se disminuye en el año o en los tres siguientes, con el procedimiento del artículo 122: se divide entre los años de tenencia —contando diez como máximo— y esa parte se resta de los demás ingresos del año, salvo los de salarios y actividad empresarial. Ojo con no confundirla con la pérdida fiscal del ejercicio del artículo 57, que es otra cosa y tiene una ventana de diez ejercicios.

Hay una tarifa, y no es la que la gente espera. El artículo 126 construye la suya sumando las columnas de la tarifa mensual del artículo 96 de cada mes del año, lo que equivale a la tarifa mensual multiplicada por doce. Y ojo: esa tarifa NO es la anual del artículo 152, aunque se parezcan. El primer límite superior mensual por doce da 10,135.08 y el anual publicado es 10,135.11. La diferencia es de centavos, pero existe, y es la razón por la que aquí se deriva la del 126 en vez de reutilizar la anual.

Más de lo que la gente cree, pero no indefinidamente. La actualización por INPC infla el costo deducible más deprisa que la depreciación del 3 % lo reduce, así que la tasa efectiva baja fuerte durante unos veinte años. Después repunta un poco: llegado cierto punto, el 3 % acumulado adelanta a la inflación de ese tramo. Y vuelve a desplomarse cuando la construcción toca su suelo del 20 % y deja de depreciarse. La gráfica de esta página dibuja esa curva; ninguna otra la publica porque casi nadie la calcula. Y por encima de todo eso está la exención de casa habitación, que si aplica hace irrelevante el resto: hoy cubre hasta $6,171,239.