Para mucha gente la respuesta a «cuánto pago por vender mi casa» es nada. Antes de meterte en una calculadora, comprueba si cumples las tres condiciones de la exención: son pocas y son claras.
Respuesta rápida
La venta de tu casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 unidades de inversión —$6,171,238.50 al valor de la UDI del 2026-09-10—, siempre que la transmisión se formalice ante fedatario público y no hayas usado esta exención en los 3 años anteriores. Si tu casa vale más, sólo paga el excedente, y las deducciones se aplican en la misma proporción.
Por Deepak Middha, fundador y autor de Calcu.mx Revisado el 10 de septiembre de 2026
Límite de la exención hoy
$6,171,238.50
700,000 UDIs × 8.816055 pesos
Datos actualizados al 2026-09-10. Valor de la UDI del 2026-09-10, de la serie del Sistema de Información Económica del Banco de México. La UDI cambia todos los días, así que el límite que cuenta es el del día de la firma, no el de hoy ni el del año pasado. Esta cifra se recalcula sola con nuestros datos diarios.
Tienen que cumplirse las tres. Fallar una sola convierte la operación en una enajenación gravada normal, con su pago provisional y su declaración anual. El límite de las 700,000 UDIs no es una de ellas y por eso va aparte: no decide si tienes derecho a la exención, decide hasta cuánto alcanza.
No cualquier inmueble a tu nombre: el que habitas. En la práctica el fedatario pide credencial para votar, estados de cuenta bancarios o recibos de servicios —luz, teléfono fijo— con ese domicilio. El texto del inciso a) no fija un plazo mínimo de residencia: lo que se acredita es que ésa era tu casa habitación.
No es una formalidad administrativa: el propio inciso a) lo pone como CONDICIÓN de la exención. Una compraventa en documento privado no accede a ella, por mucho que se trate de la casa habitación del vendedor.
«Siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención», y tienes que manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario. La comprobación va por otro lado y conviene no confundirla con la condición: el texto de la ley manda al fedatario consultar al SAT 5 años atrás, pero la regla 3.11.4. de la RMF para 2026 —la regla general a la que la propia ley remite— da esa obligación por cumplida con la consulta por el Portal del SAT referida a los 3 años inmediatos anteriores.
Cumplidas las tres condiciones, la exención cubre la contraprestación hasta 700,000 unidades de inversión. Rebasar esa cifra no te deja fuera de la exención ni convierte la venta entera en gravada: sólo el excedente lo está, y hasta las deducciones se prorratean. El propio inciso a) lo dice después de los requisitos: «por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional […], considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida».
El límite va en UDIs y no en pesos para que suba solo con la inflación, así que la cifra que cuenta es la del día de la firma, no la de hoy; al valor del 2026-09-10 son $6,171,238.50.
Aquí está el detalle que casi nadie explica bien. El excedente se grava, sí, pero las deducciones se aplican en proporción. Lo dice el propio inciso a): «por el excedente se determinará la ganancia […] considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida».
Una casa comprada en $1,500,000 en 2013 y vendida hoy en $4,628,429. Como el precio no rebasa el límite de $6,171,239, la contraprestación está exenta entera: ganancia gravable $0, retención $0. Sigue habiendo trámite —escritura ante fedatario y manifestación bajo protesta— pero no hay impuesto.
La misma casa, pero vendida en $8,948,296. El límite exento cubre $6,171,239 y el excedente gravado es $2,777,058, es decir el 31.0 % del precio. Y ahí llega el prorrateo: de tus $3,910,162 de deducciones, sólo se resta ese mismo 31.0 %. La ganancia gravable queda en $1,563,559 y el notario retiene $114,114.
Compáralo con no tener exención: la misma venta sin casa habitación daría una ganancia de $5,038,134 y una retención de $781,563. La exención ahorra $667,450 aunque la casa valga casi el doble del límite.
Las cifras salen del mismo motor que la calculadora de ISR por venta de inmuebles, que tiene una casilla para la casa habitación y hace el prorrateo automáticamente.
Éste es el caso 2 de arriba desarmado en las cuatro operaciones que hace el notario. Es la parte que se equivoca con más frecuencia, porque la tentación es restar las deducciones completas a un ingreso que ya venía recortado por la exención.
1 · Cuánto excede del límite
$8,948,296 − $6,171,239 = $2,777,058
El límite exento es el valor en pesos de 700,000 UDIs el día de la firma. Lo que sobra es el ingreso gravado.
2 · Qué proporción representa
$2,777,058 ÷ $8,948,296 = 31.0 %
Es literalmente la fórmula del inciso a): el excedente entre la contraprestación obtenida.
3 · Las deducciones, recortadas en esa misma proporción
$3,910,162 × 31.0 % = $1,213,499
Aquí es donde se pierde dinero por hacerlo mal: restar los $3,910,162 completos daría una ganancia menor de la que la ley permite declarar, y el notario no la aceptaría.
4 · La ganancia que queda
$2,777,058 − $1,213,499 = $1,563,559
Sobre esa ganancia corren la tarifa del artículo 126 y el 5 % estatal del artículo 127, y salen los $114,114 que retiene el fedatario.
La misma casa vendida a veintiún precios distintos, de $3,085,619 a $15,428,096, con todo lo demás congelado. La línea verde es la retención con derecho a la exención; la roja, la de quien la perdió por haber vendido otra casa dentro de los tres años anteriores.
La consecuencia práctica es que no conviene bajar el precio para «quedar debajo del límite». Pasar de $6,171,239 a $6,788,362 no dispara el impuesto de toda la venta: sólo se grava ese diez por ciento excedente. Y si la comparación que te interesa es contra un inmueble que no es casa habitación, la curva completa de la tasa efectiva está en la calculadora de ISR por venta de inmuebles.
Merece un apartado porque genera sustos en la notaría. El tercer párrafo del inciso a) fija la condición: la exención aplica «siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso». Ese plazo bajó de cinco a tres en la reforma publicada el 18 de noviembre de 2015, y es el que decide si tienes derecho.
El párrafo siguiente —el último del inciso— describe la comprobación, y ahí hay que leer despacio: «El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores». El texto de la ley conserva el cinco que la condición ya no usa, pero no se cierra en él: manda seguir las reglas generales del SAT.
Y esas reglas dicen tres. La regla 3.11.4. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, publicada en el Diario Oficial el 28 de diciembre de 2025, establece que la obligación del fedatario de consultar al SAT «si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, se tendrá por cumplida siempre que realice la consulta a través del Portal del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente el resultado de dicha consulta o agregue al apéndice, la impresión de la misma y de su resultado».
De modo que el desajuste no es entre una condición de tres años y una consulta que en la práctica barre cinco: es entre un texto legal que se quedó con el cinco viejo y la regla general —a la que ese mismo texto remite— que trabaja con tres. Lo que esta página no va a decirte es qué devuelve hoy exactamente la consulta del Portal para una venta de hace cuatro años: eso sólo puede confirmarlo el propio Portal en el momento de la firma, y aquí no se ha comprobado. Lo que sí conviene llevar a la notaría es la distinción: la condición del artículo 93 mira tres años atrás, y es la que decide si tienes derecho.
No hay una lista publicada en la ley: el inciso a) sólo exige acreditar que era tu casa habitación. Lo que sigue es lo que las notarías piden en la práctica, y reunirlo antes de la firma es la diferencia entre cerrar y volver otro día.
El plazo bajó de cinco a tres años en 2015. La reforma publicada el 18 de noviembre de ese año acortó la ventana en la que no puedes haber usado la exención. Fue una flexibilización real —permite vender la casa habitación con más frecuencia—, y es el origen del desajuste con el párrafo de la consulta, cuyo texto se quedó en cinco. La Resolución Miscelánea sí se movió: su regla 3.11.4. refiere la consulta a los 3 años inmediatos anteriores.
El límite no ha cambiado desde entonces, y sube solo. Está fijado en 700,000 unidades de inversión, no en pesos, así que se actualiza todos los días con la UDI sin necesidad de reforma. Es un diseño distinto al de casi todas las demás cifras de la Ley del ISR, que se quedan congeladas hasta que alguien las toca — como le pasó a la tabla del subsidio para el empleo entre 2014 y 2024.
Y lo que no ha cambiado es el papel del fedatario. Sigue siendo él quien consulta al SAT, quien calcula y entera el impuesto cuando lo hay, y quien da aviso de la operación indicando el monto y el impuesto retenido. Lo que sí precisó la Resolución Miscelánea es cómo se tiene por cumplida esa consulta: por el Portal del SAT, referida a los 3 años inmediatos anteriores, y con su resultado incorporado a la escritura o agregado a su apéndice (regla 3.11.4. de la RMF para 2026). La operación queda declarada aunque no pagues nada, y eso es lo que permite al sistema detectar la segunda venta dentro de la ventana.
| Regla | Artículo | Qué dice |
|---|---|---|
| Qué es ingreso por enajenación | Artículo 119 | «Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito». No son ingreso por enajenación los que derivan de la transmisión por causa de muerte, donación o fusión. |
| La exención de la casa habitación | Artículo 93, fracción XIX, inciso a) | Está exenta la enajenación de la casa habitación del contribuyente «siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público». |
| La ventana de tres años | Artículo 93, fracción XIX, inciso a), párrafo tercero | «será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación […] el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias». |
| La consulta que hace el fedatario, en la ley | Artículo 93, fracción XIX, inciso a), párrafo cuarto y último | «El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los CINCO años anteriores». El texto de la ley conserva cinco años, y remite a las reglas generales del SAT para el cómo. |
Ley del ISR leída del PDF de la Cámara de Diputados el 2026-09-10; UDI del 2026-09-10, del Sistema de Información Económica del Banco de México.
Probablemente no, si el precio no rebasa el límite. El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la enajenación de la casa habitación del contribuyente «siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público». Al valor de la UDI del 2026-09-10, ese límite son $6,171,238.50. Por encima de esa cifra no se pierde toda la exención: sólo el excedente paga.
$6,171,238.50 al valor de la UDI del 2026-09-10, que fue de 8.816055 pesos. El límite está en UDIs y no en pesos precisamente para que se actualice solo con la inflación: la Unidad de Inversión cambia todos los días. Eso significa que el límite en pesos de la escritura es el del día de la operación, no el de hoy ni el del año pasado, y esa fecha la determina la firma ante el fedatario.
Sólo paga el excedente, y con un matiz que casi nadie explica: las deducciones se aplican en proporción. El propio inciso a) lo dice: «por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional […] considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida». Es decir, si el excedente es el 30 % del precio, sólo el 30 % de tu costo actualizado y de tus gastos se puede restar. La calculadora del clúster hace ese prorrateo.
Una vez cada 3 años. La condición es que «durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación» no hayas vendido otra casa habitación usando esta misma exención, y tienes que manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario. La comprobación va por otro lado, y ahí conviene distinguir dos normas: el texto de la Ley del ISR ordena al fedatario consultar al SAT si vendiste alguna casa habitación con exención «durante los 5 años anteriores», pero remite expresamente a las reglas generales del SAT, y la regla 3.11.4. de la RMF para 2026 da esa obligación por cumplida con la consulta por el Portal del SAT referida a los 3 años inmediatos anteriores. Lo que decide si tienes derecho son los tres años de la condición; cuánto alcance en la práctica la consulta del Portal es algo que sólo el propio Portal puede confirmar el día de la firma.
Con documentos a tu nombre en ese domicilio. En la práctica el fedatario pide credencial para votar, estados de cuenta bancarios o recibos de servicios —luz, teléfono fijo— del domicilio del inmueble. No hay un plazo mínimo de residencia en el texto del inciso a): lo que se acredita es que ésa era tu casa habitación, no cuántos meses viviste ahí. Reúne los papeles antes de la firma: es la parte del trámite que más veces retrasa una operación.
Cubre la casa habitación, y con ella el terreno sobre el que está construida en la superficie que le corresponda. Lo que no cubre es un terreno sin construcción, ni la parte de una superficie desproporcionadamente grande respecto a la casa: el Reglamento de la Ley del ISR fija ese criterio de proporcionalidad, y por encima de él la parte excedente tributa como cualquier otra enajenación. Si lo que vendes es un lote sin construir, la exención no aplica en absoluto.
La exención es por contribuyente, así que cada copropietario aplica el límite sobre la parte del precio que le corresponde según su porcentaje de propiedad. Dos cónyuges copropietarios al 50 % pueden cubrir, entre los dos, hasta el doble del límite individual, siempre que cada uno cumpla por su cuenta las condiciones —incluida la de no haberla usado en los tres años anteriores—. Es una de las razones por las que conviene revisar cómo está escriturado el inmueble antes de vender, y no después.
Tienes que hacer dos cosas. Primero, formalizar la transmisión ante fedatario público: el inciso a) lo pone como condición de la exención, no como formalidad. Y segundo, manifestar bajo protesta de decir verdad que no usaste la exención en los tres años anteriores. Además, el fedatario dará aviso al SAT de la operación indicando el monto y, en su caso, el impuesto retenido. Es decir: la operación queda declarada aunque no pagues nada, y eso es lo que hace que el sistema pueda detectar la segunda venta.
Tampoco es tan caro como suele temerse: la calculadora de ISR por venta de inmuebles hace el cálculo completo con la actualización por INPC, que en una tenencia larga baja mucho la ganancia gravable. Si lo que vendes es un terreno, la exención no aplica en absoluto pero el terreno tampoco se deprecia, y eso juega a favor. Para entender la operación que hay detrás del factor, el factor de actualización está explicado con su diagrama, y qué cuenta como enajenación aclara los casos que no lo son, como una donación entre familiares.
Autor y revisión editorial
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Publicado: 10 de septiembre de 2026 Última revisión normativa: 10 de septiembre de 2026
Calcu.mx no está afiliada al SAT. Estas cifras son estimaciones educativas con la Ley del ISR y el INPC publicados. En una operación real, quien calcula y entera el pago provisional bajo su responsabilidad es el notario, y su cálculo es el que rige: llega a la firma con este número para poder contrastarlo, no para sustituirlo. Si detectas un dato equivocado, escríbenos y lo corregimos dejando constancia de la fecha.
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