Para mucha gente la respuesta a «cuánto pago por vender mi casa» es nada. Antes de meterte en una calculadora, comprueba si cumples las cuatro condiciones de la exención: son pocas y son claras.
Respuesta rápida
La venta de tu casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 unidades de inversión —$6,171,238.50 al valor de la UDI del 2026-09-10—, siempre que la transmisión se formalice ante fedatario público y no hayas usado esta exención en los 3 años anteriores. Si tu casa vale más, sólo paga el excedente, y las deducciones se aplican en la misma proporción.
Por Deepak Middha, fundador y autor de calcu.mxRevisado el 10 de septiembre de 2026
Límite de la exención hoy
$6,171,238.50
700,000 UDIs × 8.816055 pesos
Datos actualizados al 2026-09-10. Valor de la UDI del 2026-09-10, de la serie del Sistema de Información Económica del Banco de México. La UDI cambia todos los días, así que el límite que cuenta es el del día de la firma, no el de hoy ni el del año pasado. Esta cifra se recalcula sola con nuestros datos diarios.
Tienen que cumplirse las cuatro. Fallar una sola convierte la operación en una enajenación gravada normal, con su pago provisional y su declaración anual.
No cualquier inmueble a tu nombre: el que habitas. En la práctica el fedatario pide credencial para votar, estados de cuenta bancarios o recibos de servicios —luz, teléfono fijo— con ese domicilio. El texto del inciso a) no fija un plazo mínimo de residencia: lo que se acredita es que ésa era tu casa habitación.
Al valor de la UDI del 2026-09-10, $6,171,238.50. El límite está en unidades de inversión y no en pesos para que suba solo con la inflación, así que la cifra que cuenta es la del día de la firma. Si tu casa vale más, no pierdes la exención entera: sólo paga el excedente.
No es una formalidad administrativa: el propio inciso a) lo pone como CONDICIÓN de la exención. Una compraventa en documento privado no accede a ella, por mucho que se trate de la casa habitación del vendedor.
«Siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención», y tienes que manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario. Ojo con la asimetría del texto: la consulta que el fedatario hace al SAT abarca 5 años, no 3.
Aquí está el detalle que casi nadie explica bien. El excedente se grava, sí, pero las deducciones se aplican en proporción. Lo dice el propio inciso a): «por el excedente se determinará la ganancia […] considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida».
Una casa comprada en $1,500,000 en 2013 y vendida hoy en $4,628,429. Como el precio no rebasa el límite de $6,171,239, la contraprestación está exenta entera: ganancia gravable $0, retención $0. Sigue habiendo trámite —escritura ante fedatario y manifestación bajo protesta— pero no hay impuesto.
La misma casa, pero vendida en $8,948,296. El límite exento cubre $6,171,239 y el excedente gravado es $2,777,058, es decir el 31.0 % del precio. Y ahí llega el prorrateo: de tus $3,856,295 de deducciones, sólo se resta ese mismo 31.0 %. La ganancia gravable queda en $1,580,276 y el notario retiene $115,932.
Compáralo con no tener exención: la misma venta sin casa habitación daría una ganancia de $5,092,001 y una retención de $793,069. La exención ahorra $677,137 aunque la casa valga casi el doble del límite.
Las cifras salen del mismo motor que la calculadora de ISR por venta de inmuebles, que tiene una casilla para la casa habitación y hace el prorrateo automáticamente.
Éste es el caso 2 de arriba desarmado en las cuatro operaciones que hace el notario. Es la parte que se equivoca con más frecuencia, porque la tentación es restar las deducciones completas a un ingreso que ya venía recortado por la exención.
1 · Cuánto excede del límite
$8,948,296 − $6,171,239 = $2,777,058
El límite exento es el valor en pesos de 700,000 UDIs el día de la firma. Lo que sobra es el ingreso gravado.
2 · Qué proporción representa
$2,777,058 ÷ $8,948,296 = 31.0 %
Es literalmente la fórmula del inciso a): el excedente entre la contraprestación obtenida.
3 · Las deducciones, recortadas en esa misma proporción
$3,856,295 × 31.0 % = $1,196,781
Aquí es donde se pierde dinero por hacerlo mal: restar los $3,856,295 completos daría una ganancia menor de la que la ley permite declarar, y el notario no la aceptaría.
4 · La ganancia que queda
$2,777,058 − $1,196,781 = $1,580,276
Sobre esa ganancia corren la tarifa del artículo 126 y el 5 % estatal del artículo 127, y salen los $115,932 que retiene el fedatario.
La misma casa vendida a veintiún precios distintos, de $3,085,619 a $15,428,096, con todo lo demás congelado. La línea verde es la retención con derecho a la exención; la roja, la de quien la perdió por haber vendido otra casa dentro de los tres años anteriores.
La consecuencia práctica es que no conviene bajar el precio para «quedar debajo del límite». Pasar de $6,171,239 a $6,788,362 no dispara el impuesto de toda la venta: sólo se grava ese diez por ciento excedente. Y si la comparación que te interesa es contra un inmueble que no es casa habitación, la curva completa de la tasa efectiva está en la calculadora de ISR por venta de inmuebles.
Merece un apartado porque genera sustos en la notaría. El tercer párrafo del inciso a) fija la condición: la exención aplica «siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso».
El párrafo siguiente describe la comprobación: «El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria […] si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención».
Es decir: la ventana de la condición es de tres años y la de la consulta, de cinco. La razón histórica es que la condición se redujo de cinco a tres años en la reforma publicada el 18 de noviembre de 2015 y el párrafo de la consulta no se ajustó. En la práctica, si vendiste una casa habitación con exención hace cuatro años, la consulta del fedatario devolverá esa operación y aun así sí puedes usar la exención, porque la condición mira sólo tres años atrás. Llegar sabiéndolo evita una discusión de mostrador y, en el peor caso, una operación pospuesta.
No hay una lista publicada en la ley: el inciso a) sólo exige acreditar que era tu casa habitación. Lo que sigue es lo que las notarías piden en la práctica, y reunirlo antes de la firma es la diferencia entre cerrar y volver otro día.
El plazo bajó de cinco a tres años en 2015. La reforma publicada el 18 de noviembre de ese año acortó la ventana en la que no puedes haber usado la exención. Fue una flexibilización real —permite vender la casa habitación con más frecuencia—, y es el origen de la asimetría con el párrafo de la consulta, que se quedó en cinco.
El límite no ha cambiado desde entonces, y sube solo. Está fijado en 700,000 unidades de inversión, no en pesos, así que se actualiza todos los días con la UDI sin necesidad de reforma. Es un diseño distinto al de casi todas las demás cifras de la Ley del ISR, que se quedan congeladas hasta que alguien las toca — como le pasó a la tabla del subsidio para el empleo entre 2014 y 2024.
Y lo que no ha cambiado es el papel del fedatario. Sigue siendo él quien consulta al SAT, quien calcula y entera el impuesto cuando lo hay, y quien da aviso de la operación indicando el monto y el impuesto retenido. La operación queda declarada aunque no pagues nada, y eso es lo que permite al sistema detectar la segunda venta dentro de la ventana.
| Regla | Artículo | Qué dice |
|---|---|---|
| Qué es ingreso por enajenación | Artículo 119 | «Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito». No son ingreso por enajenación los que derivan de la transmisión por causa de muerte, donación o fusión. |
| La exención de la casa habitación | Artículo 93, fracción XIX, inciso a) | Está exenta la enajenación de la casa habitación del contribuyente «siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público». |
| La ventana de tres años | Artículo 93, fracción XIX, inciso a), párrafo tercero | «será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación […] el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias». |
| La consulta que hace el fedatario | Artículo 93, fracción XIX, inciso a), párrafo cuarto | «El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria […] si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los CINCO años anteriores». El texto conserva cinco años aunque la condición del párrafo anterior sea de tres. |
Ley del ISR leída del PDF de la Cámara de Diputados el 2026-09-10; UDI del 2026-09-10, del Sistema de Información Económica del Banco de México.
Probablemente no, si el precio no rebasa el límite. El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la enajenación de la casa habitación del contribuyente «siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público». Al valor de la UDI del 2026-09-10, ese límite son $6,171,238.50. Por encima de esa cifra no se pierde toda la exención: sólo el excedente paga.
$6,171,238.50 al valor de la UDI del 2026-09-10, que fue de 8.816055 pesos. El límite está en UDIs y no en pesos precisamente para que se actualice solo con la inflación: la Unidad de Inversión cambia todos los días. Eso significa que el límite en pesos de la escritura es el del día de la operación, no el de hoy ni el del año pasado, y esa fecha la determina la firma ante el fedatario.
Sólo paga el excedente, y con un matiz que casi nadie explica: las deducciones se aplican en proporción. El propio inciso a) lo dice: «por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional […] considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida». Es decir, si el excedente es el 30 % del precio, sólo el 30 % de tu costo actualizado y de tus gastos se puede restar. La calculadora del clúster hace ese prorrateo.
Una vez cada 3 años. La condición es que «durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación» no hayas vendido otra casa habitación usando esta misma exención, y tienes que manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario. Ahí hay una asimetría en el propio texto legal que conviene conocer: el párrafo siguiente ordena al fedatario consultar al SAT si vendiste alguna casa habitación con exención «durante los 5 años anteriores». La condición son tres años; la consulta abarca 5. Si vendiste hace cuatro, la respuesta de la consulta puede salir positiva sin que eso te descalifique — y conviene llegar a la notaría sabiéndolo.
Con documentos a tu nombre en ese domicilio. En la práctica el fedatario pide credencial para votar, estados de cuenta bancarios o recibos de servicios —luz, teléfono fijo— del domicilio del inmueble. No hay un plazo mínimo de residencia en el texto del inciso a): lo que se acredita es que ésa era tu casa habitación, no cuántos meses viviste ahí. Reúne los papeles antes de la firma: es la parte del trámite que más veces retrasa una operación.
Cubre la casa habitación, y con ella el terreno sobre el que está construida en la superficie que le corresponda. Lo que no cubre es un terreno sin construcción, ni la parte de una superficie desproporcionadamente grande respecto a la casa: el Reglamento de la Ley del ISR fija ese criterio de proporcionalidad, y por encima de él la parte excedente tributa como cualquier otra enajenación. Si lo que vendes es un lote sin construir, la exención no aplica en absoluto.
La exención es por contribuyente, así que cada copropietario aplica el límite sobre la parte del precio que le corresponde según su porcentaje de propiedad. Dos cónyuges copropietarios al 50 % pueden cubrir, entre los dos, hasta el doble del límite individual, siempre que cada uno cumpla por su cuenta las condiciones —incluida la de no haberla usado en los tres años anteriores—. Es una de las razones por las que conviene revisar cómo está escriturado el inmueble antes de vender, y no después.
Tienes que hacer dos cosas. Primero, formalizar la transmisión ante fedatario público: el inciso a) lo pone como condición de la exención, no como formalidad. Y segundo, manifestar bajo protesta de decir verdad que no usaste la exención en los tres años anteriores. Además, el fedatario dará aviso al SAT de la operación indicando el monto y, en su caso, el impuesto retenido. Es decir: la operación queda declarada aunque no pagues nada, y eso es lo que hace que el sistema pueda detectar la segunda venta.
Tampoco es tan caro como suele temerse: la calculadora de ISR por venta de inmuebles hace el cálculo completo con la actualización por INPC, que en una tenencia larga baja mucho la ganancia gravable. Si lo que vendes es un terreno, la exención no aplica en absoluto pero el terreno tampoco se deprecia, y eso juega a favor. Para entender la operación que hay detrás del factor, el factor de actualización está explicado con su diagrama, y qué cuenta como enajenación aclara los casos que no lo son, como una donación entre familiares.
Autor y revisión editorial
Fundador y autor de Calcu.mx
Contenido fiscal con enfoque contable, verificado contra fuentes oficiales (Ley del ISR y Banco de México (UDI)). Conoce nuestra metodología editorial o escríbenos a support@calcu.mx.
Aviso: contenido informativo y educativo; no constituye asesoría fiscal, legal ni contable. Calcu.mx no está afiliado al SAT ni a ninguna autoridad. Las fechas, tasas y montos pueden cambiar por reformas o actualizaciones; verifica siempre el dato vigente en el DOF o en el SAT, y consulta a un contador antes de tomar decisiones.
Publicado: 10 de septiembre de 2026Última revisión normativa: 10 de septiembre de 2026
Calcu.mx no está afiliada al SAT. Estas cifras son estimaciones educativas con la Ley del ISR y el INPC publicados. En una operación real, quien calcula y entera el pago provisional bajo su responsabilidad es el notario, y su cálculo es el que rige: llega a la firma con este número para poder contrastarlo, no para sustituirlo. Si detectas un dato equivocado, escríbenos y lo corregimos dejando constancia de la fecha.
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