¿Para qué sirve esta calculadora de hipoteca?
Comprar una vivienda suele ser la decisión financiera más importante de tu vida. Antes de solicitar un crédito hipotecario conviene saber con claridad cuánto pagarías cada mes y cuánto terminarías pagando en total. Esta calculadora estima esos números en segundos y, sobre todo, te deja comparar escenarios para decidir mejor.
Con cuatro datos —precio de la vivienda, enganche, tasa de interés anual y plazo— obtienes la mensualidad, los intereses acumulados, el total pagado y el saldo año con año. Además, la tabla de escenarios te dice cuánto ahorrarías con más enganche, un plazo más corto o un pago extra mensual, y el recuadro de decisión evalúa si el pago cabe en tu presupuesto.
Si todavía estás decidiendo POR DÓNDE financiar la compra —Infonavit, banco, Cofinavit o Fovissste—, empieza por la guía de hipotecas y compra de vivienda, que estima tu poder de compra por cada camino. Y cuando tengas el precio, calcula los gastos de escrituración: entre el 4% y el 8% del valor, aparte del enganche, que esta calculadora no incluye.
¿Cómo se calcula la mensualidad de una hipoteca?
La mensualidad de un crédito a tasa fija usa la fórmula de amortización (sistema francés): pago = P · i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde P es el monto financiado (precio menos enganche), i es la tasa mensual (la tasa anual dividida entre 12) y n es el número total de pagos (años × 12).
En los primeros años, la mayor parte de cada mensualidad se va a intereses y muy poco a capital; con el tiempo la proporción se invierte. Por eso adelantar capital al principio del crédito es tan efectivo: el resumen de amortización de la calculadora te muestra exactamente cómo baja el saldo año con año.
El enganche: la palanca que más te conviene
El enganche es el dinero que aportas de tu bolsillo. Mientras mayor sea, menor es el monto a financiar y menores son tanto la mensualidad como los intereses totales. En México el enganche mínimo suele ir del 10% al 20% del valor, según el producto y tu perfil.
En el ejemplo de $1,500,000, pasar de 20% a 30% de enganche baja la mensualidad de ≈ $11,981 a ≈ $10,483 y ahorra alrededor de $209,000 en intereses. Si estás decidiendo entre comprar o seguir rentando, este número cambia mucho la ecuación.
CAT vs tasa de interés: qué comparar de verdad
La tasa de interés es solo una parte del costo. El CAT (Costo Anual Total) incorpora comisiones, seguros y otros gastos, así que dos créditos con la misma tasa pueden tener CAT muy distintos. Compara siempre por CAT y calcula el CAT de cada oferta antes de firmar.
Esta calculadora estima únicamente capital e intereses. Para el costo real de tu crédito, súmale lo que no se incluye aquí (ver más abajo) y revisa la tabla oficial de CAT por banco de la CONDUSEF.
Ese cuadro de la CONDUSEF, con la comisión de apertura, el avalúo y los seguros de cada banco, está resumido en el comparativo de diez bancos, que corre los mismos números con tu crédito.
Qué NO incluye esta estimación
El cálculo considera solo capital e intereses. No incluye conceptos que la institución suele agregar y que suben tu pago real:
- Seguros de vida y de daños asociados al crédito (obligatorios en la mayoría de los bancos).
- Comisión por apertura y gastos de administración.
- Avalúo, gastos notariales, ISAI e inscripción en el Registro Público.
- Tasas variables o esquemas que cambian con el tiempo (aquí se asume tasa fija).
Como referencia, los gastos de escrituración en México suelen rondar el 4%–8% del valor de la vivienda y se pagan aparte del enganche.
Errores comunes al calcular una hipoteca
- Comparar solo la tasa y no el CAT: el seguro y la comisión pueden encarecer el crédito más que un par de puntos de tasa.
- Olvidar los gastos de cierre (escrituración, avalúo, notario): son un 4%–8% adicional que no está en la mensualidad.
- Estirar el plazo solo para bajar la mensualidad: a 25 años pagas mucho más interés total que a 15 o 20.
- Ignorar el seguro de vida y daños, que se cobra dentro del pago mensual real.
- Comprometer más del 35% del ingreso: deja sin margen para imprevistos y otros gastos.
Consejos antes de contratar (y a dónde seguir)
- Compara el CAT de varias opciones, no solo la tasa.
- Revisa que la mensualidad no supere un 30%–35% de tu ingreso neto — compruébalo con tu salario neto.
- Si eres derechohabiente, evalúa un crédito Infonavit o cofinanciamiento.
- Manten un fondo de emergencia; simula cómo crece tu ahorro con interés compuesto.
- Pregunta si puedes hacer pagos anticipados sin penalización y adelanta capital al inicio del crédito.