Qué compara esta calculadora
Esta herramienta modela tres caminos para financiar la misma vivienda y los pone lado a lado por su costo total real, no solo por el pago mensual:
- Crédito Infonavit: crédito en pesos a tasa fija, financiado con tu subcuenta de vivienda más una línea de crédito que pagas vía nómina.
- Crédito bancario: una hipoteca de banco a tasa fija, independiente del Infonavit.
- Cofinavit: cofinanciamiento que suma tu crédito Infonavit y tu subcuenta con un crédito bancario, para viviendas de mayor valor. Se modelan las dos partes por separado, cada una con su tasa y plazo.
Para cada escenario obtienes: efectivo necesario al cierre, pago mensual, intereses totales, comisiones y seguros, costo total, CAT aproximado, fecha estimada de liquidación, cuánto aporta tu subcuenta y el efecto de tus aportaciones patronales. Si evalúas rentar en lugar de comprar, complementa con la calculadora de rentar vs comprar; si eres trabajador del Estado, revisa el crédito Fovissste.
La subcuenta de vivienda y las aportaciones patronales (la regla clave)
Tu patrón está obligado a aportar el 5% de tu Salario Base de Cotización (SBC) a tu subcuenta de vivienda del SAR (Art. 29 de la Ley del Infonavit). Es dinero que se acumula a tu nombre; no sale de tu sueldo. Cuando usas un crédito Infonavit o Cofinavit, ese saldo acumulado se aplica en la originación y reduce el monto que necesitas financiar, como si fuera parte del enganche.
Lo que casi nadie explica —y que cambia el costo del crédito— es qué pasa con el 5% que tu patrón sigue aportando mientras tienes el crédito activo (las llamadas aportaciones subsecuentes). No se tratan igual según el producto:
- Crédito Infonavit (pesos): cada aportación se abona directamente a capital, además de tu mensualidad fija. Adelanta la liquidación y reduce los intereses totales.
- Cofinavit: las aportaciones amortizan primero la parte Infonavit; una vez liquidada, se redirigen a la parte bancaria.
- Crédito bancario puro: el 5% no toca tu hipoteca; se sigue acumulando en tu subcuenta (Afore). Por eso, en este escenario, tu subcuenta tampoco reduce el monto financiado.
La calculadora aplica exactamente esta lógica y te muestra, en cada escenario, cuánto adelantan la liquidación tus aportaciones y cuántos intereses te ahorran.
Cómo se calcula (metodología)
El pago mensual de cada crédito usa la fórmula de amortización a tasa fija: pago = (monto × i) / (1 − (1 + i)^−n), donde i es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n el número de meses del plazo. El monto a financiar es el precio menos el enganche menos la subcuenta aplicada (cuando corresponde).
La simulación corre mes a mes: primero aplica tu mensualidad fija, luego abona a capital las aportaciones patronales según las reglas de cada producto y, al final, cualquier prepago voluntario que agregues (que se aplica primero al crédito de mayor tasa para ahorrar más intereses). Así, el plazo real de liquidación puede ser menor al plazo contratado.
El CAT aproximado se estima como la tasa anual que iguala el valor presente de tus pagos (mensualidad más seguros) con el monto recibido, menos las comisiones de apertura. Incluye comisiones y seguros, por eso es mayor que la tasa de interés. Es un CAT contractual educativo, no el CAT oficial que te entregará cada institución.
Ejemplos resueltos
Ejemplo 1 — Infonavit puro. Vivienda de $1,000,000, enganche de $100,000 y $50,000 en tu subcuenta. Monto a financiar: 1,000,000 − 100,000 − 50,000 = $850,000. Con un salario de $18,000, la tasa fija asignada por la tabla oficial es ≈ 8.33%: a 20 años el pago mensual base es de ≈ $7,285. Tu patrón aporta el 5% ($900 mensuales equivalentes, enterados cada bimestre) a capital, lo que adelanta la liquidación y reduce los intereses. Como referencia, un ingreso alto (≥ 6.6 UMA) tendría la tasa máxima de 10.45%, con un pago de ≈ $8,458.
Ejemplo 2 — Banco puro. Misma vivienda, pero con crédito bancario: la subcuenta no se aplica, así que financias 1,000,000 − 100,000 = $900,000. A 11% y 20 años, el pago base es de ≈ $9,290, más los seguros del banco. Las aportaciones patronales siguen acumulándose en tu Afore, sin tocar la hipoteca.
Ejemplo 3 — Cofinavit. Vivienda de $1,200,000, enganche $120,000 y subcuenta $80,000. Monto a financiar: $1,000,000. Si tu línea Infonavit es de $400,000 (a 10.45%), el banco cubre los $600,000 restantes (a 11%). Se pagan las dos mensualidades en paralelo, y tus aportaciones patronales amortizan primero la parte Infonavit.
Tasa de interés vs. CAT
La tasa de interés es el costo del dinero prestado: un solo componente del crédito. El CAT (Costo Anual Total) es un indicador porcentual anual que resume el costo total del financiamiento e incluye, además de los intereses, las comisiones, los seguros obligatorios y otros cargos que pagas al contratar y a lo largo del crédito (definición de Banxico y CONDUSEF).
Por eso el CAT siempre es mayor o igual que la tasa de interés. Al comparar ofertas, usa el CAT: dos créditos con la misma tasa pueden tener CAT muy distintos si uno cobra más comisiones o seguros. El Infonavit, para créditos posteriores a mayo de 2024, no cobra comisión de apertura ni de administración; los bancos suelen cobrar 1%–1.5% de comisión de apertura.
Errores comunes al elegir financiamiento hipotecario
- Comparar solo el pago mensual. Un pago bajo con plazo largo puede costar mucho más en intereses. Compara el costo total y el CAT.
- Ignorar el CAT. La tasa no incluye comisiones ni seguros; el CAT sí. Es la cifra correcta para comparar.
- Olvidar los gastos de escrituración. El ISAI, notario, avalúo y registro suman 4%–8% del precio y se pagan aparte del enganche.
- Vaciar tu ahorro en el enganche. Deja un fondo de emergencia de 3 a 6 meses; un imprevisto no debe poner en riesgo tu casa.
- No aprovechar las aportaciones patronales. En Infonavit se abonan a capital: verifica que se estén aplicando y considera prepagos para liquidar antes.
- Suponer que la subcuenta ayuda en cualquier crédito. En un crédito bancario puro no se aplica: se queda en tu Afore.
- Endeudarte por encima del 30% de tu ingreso. CONDUSEF sugiere no rebasar ese umbral para el pago hipotecario.
Requisitos y calificación (referencia)
La capacidad de crédito real depende de tu puntaje Infonavit (salario, antigüedad y ahorro en la subcuenta), tu edad y tu perfil. Los créditos Infonavit vigentes son en pesos con tasa fija de por vida (ya no se usan VSM: los créditos migraron a pesos con el esquema de Responsabilidad Compartida). El plazo llega hasta 30 años, y tu edad más el plazo no debe rebasar 70 años (hombres) o 75 (mujeres).
Esta herramienta no predice si serás aprobado ni las condiciones exactas: esos datos los define cada institución. Verifica tu precalificación en el portal oficial del Infonavit y solicita el CAT y la tabla de amortización real a cada banco antes de decidir.