Por Deepak Middha, fundador y autor de calcu.mxRevisado el 15 de septiembre de 2026
El traslado de dominio es el impuesto que paga el comprador al adquirir un inmueble. Según la entidad se llama traslado de dominio, ISAI, ISABI o impuesto sobre transmisiones patrimoniales, pero es el mismo tributo. Se calcula sobre el valor más alto entre precio, valor catastral y avalúo, y en 31 de las 32 entidades lo cobra el municipio, no el estado. Esa es la razón por la que las tablas de «tasa por estado» que circulan se equivocan, a veces por más de veinte mil pesos.
¿Cuánto pago de impuesto de adquisición, y sobre qué valor?
Pagas $67,056 sobre una base de $1,500,000: el precio de la operación.
Por este mismo inmueble, el país va de $22,500 en Chiapas a $82,500 en Estado de México. La mediana nacional es $43,500.
Ejemplo precargado: inmueble de $1,500,000 en la Ciudad de México. Cambia los datos y todo se recalcula.
Impuesto entre base
Sólo toca al último peso
Lo que se paga por el inmueble.
Aquí se llama «Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)».
Si es mayor que el precio, manda el avalúo.
Viene en tu boleta predial.
Algunos supuestos tienen tratamiento distinto en la ley local.
Lo que hay que saber de Ciudad de México: Va como «reportada» y no como «verificada» por una razón concreta: el propio artículo ordena publicar la tarifa en la Gaceta Oficial durante la primera semana de cada año, y las cuotas y factores de 2026 no se han leído en la Gaceta. Los LÍMITES no se mueven desde 2022; lo que cambia cada enero son las cuotas fijas y los factores, así que el importe real de 2026 puede diferir unos puntos porcentuales del que sale aquí. Sobre una vivienda de $1,500,000 esta tarifa da $67,056, un 4.47% efectivo; la tasa marginal del último tramo es 8.679% y sólo se aplica a partir de $55,059,877.22.
Reducción de primera vivienda
El Código Fiscal de la Ciudad de México contempla reducciones para vivienda de interés social y popular y para adquirentes que cumplen requisitos específicos. No es un descuento automático de «primera vivienda»: se solicita y se acredita.
Cómo leer las cifras de esta página
Con una base de $1,500,000 caes en el tramo que empieza en $1,487,864.16. Se paga una cuota fija de $66,390.32 más el 5.487% de lo que excede ese límite — no el 5.487% de todo el valor.
Toca una entidad para recalcular. Fíjate en la capa «cómo se cobra»: es la que enseña de un vistazo por qué una tabla de tasas planas no puede ser correcta.
Lo que pagarías de impuesto de adquisición por esta misma vivienda en cada entidad.
$67,056 de impuesto sobre una vivienda de $1,500,000 — 4.47% efectivo.
⚠︎ La tarifa está leída en el decreto que la reformó, pero el propio artículo manda republicar cuotas y factores cada enero y los del ejercicio en curso no se han leído. Trátala como estimación hasta que se publiquen.
Geometría: INEGI, Marco Geoestadístico, en proyección cónica equivalente de Albers. El mismo archivo que usa el mapa de remesas de este sitio.
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Es la afirmación más importante de esta página y conviene decirla sin rodeos: en 31 de las 32 entidades este impuesto es municipal. No es una rareza administrativa, es la Constitución. El artículo 115 fracción IV asigna a los municipios los ingresos que gravan la propiedad inmobiliaria, incluidos los que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. La única excepción es la Ciudad de México, que no tiene municipios y cobra el impuesto a nivel de la ciudad.
De esas entidades, en 28 la tarifa la fija cada municipio en su propia ley de ingresos. En las demás, una ley estatal fija una tarifa única que todos los municipios aplican —Nuevo León es el ejemplo típico—, pero el cobro sigue siendo municipal.
La consecuencia práctica: «la tasa de Jalisco» no existe como número único. Existe la de Guadalajara, la de Zapopan y la de Tlajomulco, y no tienen por qué coincidir. Cuando en la calculadora eliges una entidad de tarifa municipal, se usa la capital como referencia y se dice en pantalla, en lugar de presentarte una cifra exacta que ninguna fuente sostiene.
Llama a la tesorería del municipio donde está el inmueble —no a la del estado, no a la notaría— y pregunta estas cuatro cosas:
Con esas cuatro respuestas puedes cotejar el presupuesto de tu notaría línea por línea.
Un porcentaje único sobre la base, sin tramos. Es la forma más común y la más fácil de calcular: base por tasa. Nuevo León cobra 3% sobre la base, así que un inmueble de $1,500,000 paga $45,000.
Aquí la tasa marginal y la efectiva son la misma cifra. Es el único caso en el que multiplicar el valor por la tasa publicada da el número correcto.
Funciona igual que la tarifa del ISR: la base cae en un tramo, y se paga una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente del límite inferior de ese tramo. La Ciudad de México cobra así, con once tramos, por el artículo 113 de su Código Fiscal. La mayoría de los municipios de Querétaro también migró a este esquema.
La consecuencia es la que más dinero mueve: tu tasa efectiva siempre es menor que la tasa del tramo. Sobre $1,500,000 en la Ciudad de México el impuesto es $67,056, un 4.47% efectivo, aunque el tramo aplique un 5.487% marginal. Esa cifra es una estimación: sale del Anexo Único del decreto del 27 de diciembre de 2024 y las cuotas y factores del ejercicio en curso, que el propio artículo 113 manda publicar cada enero, no se han cotejado.
Por qué existe esta forma. En 2022 el Pleno en Materia Administrativa del Primer Circuito —un tribunal federal de circuito, no la Suprema Corte— declaró inconstitucional la tarifa del artículo 113 de los ejercicios 2020 y 2021 por violar el principio de proporcionalidad tributaria: no era realmente progresiva (jurisprudencia PC.I.A. J/18 A (11a.)). Las reformas posteriores actualizaron las cuotas fijas y los factores, y el mecanismo de once tramos es el que sigue vigente. Cualquier cifra «plana» de la Ciudad de México describe mal esta tarifa.
Ni fija ni progresiva a nivel estatal: simplemente, cada municipio publica la suya. Jalisco, el Estado de México, Querétaro y Yucatán funcionan así. Aquí una «tasa estatal» es una media que no se le aplica a nadie.
Yucatán da el ejemplo más contraintuitivo del país. La tasa base de la Ley General de Hacienda para los Municipios es 2%, pero el Programa de Estímulo del Ayuntamiento de Mérida aplica tasas de 2.5%, 3.0% y 3.5% por tramo de valor: un programa llamado «de estímulo» que cobra más que la tasa base.
En la mayoría de las entidades la ley manda aplicar la tarifa al mayor de tres valores. No al que pagaste: al mayor. Compiten así:
Lo que acordaste con el vendedor y lo que dirá la escritura.
Suele ser el del medio.
El que la autoridad tiene registrado. Viene en tu boleta predial.
Casi siempre el más bajo.
La opinión técnica de un perito autorizado sobre el valor comercial.
En zonas que subieron, el más alto.
↓ Gana el más alto de los tres ↓
Ése es la base gravable, y es sobre él que se aplica la tarifa.
El caso que más dinero cuesta: compras en $1,500,000 y el avalúo sale en $1,720,000. El impuesto ya no se calcula sobre lo que pagaste, sino sobre el avalúo, y en la Ciudad de México sube de $67,056 a $79,128. Doce mil pesos más por haber negociado bien el precio. Es contraintuitivo y es la ley. La página del avalúo explica cómo anticiparlo.
Ojo: esta regla del «mayor de tres» no es universal. Es la que fija la ley en la mayoría de las entidades verificadas, pero cada ley local puede decir otra cosa. La ficha de la entidad, arriba, dice cuál es la regla que se leyó para tu caso.
Ordenadas por la tasa de referencia. Recuerda lo que significa esa cifra: en las entidades de tarifa municipal es una referencia del gremio notarial, no la tarifa de tu municipio.
| Entidad | Tasa de referencia | Quién la fija | Confianza |
|---|---|---|---|
| Estado de México | 5.5% | Ley estatal | Reportada |
| Sinaloa | 4.6% | Cada municipio | Reportada |
| Sonora | 4.5% | Cada municipio | Reportada |
| San Luis Potosí | 3.5% | Cada municipio | Reportada |
| Jalisco | 3% | Cada municipio | Verificada |
| Morelos | 2% | Cada municipio | Reportada |
| Puebla | 2% | Cada municipio | Reportada |
| Tabasco | 2% | Cada municipio | Reportada |
| Chihuahua | 1.8% | Cada municipio | Reportada |
| Chiapas | 1.5% | Cada municipio | Reportada |
La Ciudad de México no aparece con un porcentaje porque no tiene uno: cobra una tarifa progresiva de once tramos. Su tasa efectiva depende del valor del inmueble, y la calculadora de arriba la resuelve.
Descargar las 32 entidades en CSV → Con nivel, estructura, tasa, fuente, fecha y nivel de confianza. Cítalo libremente indicando la fuente.
Publicamos las diferencias en vez de callarlas. Cuando dos sitios dan cifras distintas, lo útil es saber de dónde salió cada una.
Lo que circula
5.725% plano sobre el valor. Sobre $1,500,000 son $85,875.
Lo que dice la fuente
Tarifa progresiva de once tramos. Sobre $1,500,000 salen unos $67,056, un 4.47% efectivo: $18,819 menos. Es estimación: faltan por cotejar las cuotas del ejercicio en curso.
Una tasa plana no puede describir una tarifa progresiva, y se equivoca en las DOS direcciones. Por debajo de unos $9,241,900 el 5.725% cobra de más —$18,819 de más en la vivienda de millón y medio, que es la operación más común del país—; por encima cobra de menos, porque la tasa marginal del último tramo es 8.679%. Es decir que el número plano que circula le carga la mano al comprador de vivienda media y se la aligera al de vivienda cara. La tarifa tiene esta forma escalonada precisamente porque en 2022 el Pleno en Materia Administrativa del Primer Circuito declaró inconstitucional la versión anterior por no ser progresiva (jurisprudencia PC.I.A. J/18 A (11a.), referida a los ejercicios 2020 y 2021).
Lo que circula
Veinte entidades con la misma tasa a dos decimales, y una tasa única por estado en las 32.
Lo que dice la fuente
En 31 de las 32 entidades el impuesto lo cobra el MUNICIPIO, y en la mayoría la tarifa la fija cada municipio en su propia ley de ingresos. La tabla nacional del gremio notarial da cifras que van de 1.5% a 5.5%.
El artículo 115 fracción IV de la Constitución asigna a los municipios los ingresos sobre la propiedad inmobiliaria. Sólo la Ciudad de México, que no tiene municipios, cobra este impuesto a nivel de la entidad. Veinte estados con el mismo número a dos decimales es la firma de un valor por defecto, no de veinte leyes leídas. Publicar «la tasa de Jalisco» es publicar algo que no existe: existe la de Guadalajara, la de Zapopan y la de Tlajomulco.
Lo que circula
«Infonavit eliminó el esquema de 1,080 puntos: ahora bastan 100 puntos para tu crédito.»
Lo que dice la fuente
Los dos esquemas COEXISTEN. El modelo T100 aplica a un producto de vivienda de hasta unos $600,000 dirigido a ingresos bajos; el esquema de 1,080 puntos sigue vigente para los créditos de monto mayor.
El titular convierte un producto nuevo para un segmento concreto en una reforma general. Quien busca una vivienda de millón y medio y lee que «bastan 100 puntos» llega a su precalificación con una expectativa equivocada. La propia cobertura que da la cifra de los 100 puntos aclara, más abajo, que el esquema tradicional no desaparece.
Fuente: Cobertura de prensa de 2026 sobre el Modelo Único de Originación T100 del Infonavit, contrastada entre notas que se contradicen entre sí
Lo que circula
Yucatán, 2.5% de ISAI.
Lo que dice la fuente
La tasa base de la Ley General de Hacienda para los Municipios del Estado de Yucatán es 2%. El Programa de Estímulo del Ayuntamiento de Mérida aplica 2.5%, 3.0% y 3.5% por tramo de valor, es decir por ENCIMA de la base.
Un programa llamado «de estímulo» que sube la tasa es contraintuitivo, y por eso se copia mal. Además, el portal del municipio seguía sirviendo el texto del ejercicio 2022 cuando se leyó, así que los tramos vigentes no se pudieron confirmar y se publican como reportados.
Fuente: Ayuntamiento de Mérida, portal de Finanzas, apartado del ISAI
Lo que circula
Jalisco, 2% de impuesto sobre transmisiones patrimoniales al comprar una casa.
Lo que dice la fuente
El 2% del artículo 10 de la Ley de Ingresos del Estado de Jalisco grava las transmisiones patrimoniales de BIENES MUEBLES. El impuesto sobre inmuebles lo cobra cada municipio en su propia ley de ingresos.
Los dos impuestos se llaman casi igual —«transmisiones patrimoniales»— y el estatal es el que aparece primero al buscar. Aplicarle a una casa la tasa del impuesto sobre muebles es confundir dos tributos distintos con nombres parecidos.
Fuente: Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, artículo 10, leído íntegro
Es el impuesto que paga el COMPRADOR cuando adquiere un inmueble. Según la entidad se llama traslado de dominio, ISAI, ISABI o impuesto sobre transmisiones patrimoniales, pero es el mismo tributo. No lo paga el vendedor: el vendedor paga su propio ISR por la ganancia, que es un impuesto distinto y federal.
La pregunta correcta es cuál es la de tu MUNICIPIO. En 31 de las 32 entidades este impuesto es municipal, por el artículo 115 de la Constitución, y la tarifa sale de la ley de ingresos del municipio donde está el inmueble. Las tablas de «tasa por estado» que circulan son una simplificación que en varios casos se equivoca por miles de pesos.
No. El artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México establece una tarifa progresiva de once tramos, con cuota fija más un porcentaje sobre el excedente. Sobre una vivienda de $1,500,000 el impuesto sale en unos $67,056, un 4.47% efectivo: $18,819 menos que el 5.725% plano. Trátalo como estimación: la tarifa está leída en el decreto del 27-dic-2024 y las cuotas del ejercicio en curso no se han cotejado. Cuidado con leerlo al revés: el número plano cobra de más en vivienda media, pero de MENOS en vivienda cara, porque la tasa marginal del último tramo es 8.679%.
La marginal es la del tramo en el que caes y se aplica sólo a la parte del valor que está dentro de ese tramo. La efectiva es el impuesto total dividido entre la base, y siempre es menor. Confundirlas es el error que hace que la gente multiplique el valor de su casa por la tasa más alta de la tabla y se asuste de más.
Lo paga quien adquiere, igual que en una compraventa, aunque varias entidades tienen estímulos específicos. El municipio de Querétaro, por ejemplo, tiene vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 un programa con descuentos del 40% al 100% para herencias y donaciones, que NO aplica a compraventas. Confirma el programa vigente en la tesorería.
Lo entera el notario cuando formaliza la escritura, dentro del plazo que fije la ley local. El notario no se lo queda: lo recauda y lo paga a la autoridad. Pídele el comprobante de pago, porque es tuyo y es la prueba de que la partida más grande de tu presupuesto llegó a donde tenía que llegar.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Cada cifra lleva su nivel de confianza y la fecha en que se leyó su fuente. Si encuentras una que no cuadra con el recibo de tu tesorería, mándanosla con la fuente y la corregimos anotando el cambio.
Lo que todavía falta. Treinta y una entidades siguen con su cifra marcada como reportada. Se verificarán por volumen de operaciones, leyendo la ley de ingresos del municipio, y cada verificación quedará anotada aquí con su fecha.
Autor y revisión editorial
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Aviso: contenido informativo y educativo; no constituye asesoría fiscal, legal ni contable. Calcu.mx no está afiliado al SAT ni a ninguna autoridad. Las fechas, tasas y montos pueden cambiar por reformas o actualizaciones; verifica siempre el dato vigente en el DOF o en el SAT, y consulta a un contador antes de tomar decisiones.
Publicado: 15 de septiembre de 2026Última revisión de datos: 15 de septiembre de 2026
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