Valor catastral
- Quién lo fija
- La autoridad municipal o estatal (catastro).
- Para qué sirve
- Calcular el impuesto predial.
- Cómo suele salir
- Suele ser el MÁS BAJO de los tres, a veces muy por debajo del mercado.
- Dónde lo ves
- En tu boleta de predial.
Avalúo de casa: cuánto cuesta y qué pasa si sale por debajo del precio
Por Deepak Middha, fundador y autor de calcu.mxRevisado el 15 de septiembre de 2026
Un avalúo de casa cuesta entre $3,500 y $12,000 con fines hipotecarios, y lo paga el comprador. Pero el costo no es el problema. El problema es que el banco presta sobre el avalúo, no sobre el precio que negociaste: si compras en $1,500,000 y el avalúo sale en $1,350,000, con un financiamiento del 90% necesitas $135,000 más de enganche en efectivo, normalmente con la fecha de firma ya puesta. La calculadora de abajo te dice cuánto es en tu caso.
¿Cuánto cuesta un avalúo y qué pasa si sale por debajo del precio?
El banco presta sobre el avalúo, no sobre el precio: necesitas $135,000 más de enganche, en efectivo.
Tu enganche pasa de $150,000 a $285,000: del 10% al 19.0% del precio.
Ejemplo precargado: casa de $1,500,000 con avalúo de $1,350,000 y financiamiento al 90%. Cambia los datos y todo se recalcula.
- Efectivo extra
- $135,000
- El banco presta
- $1,215,000
- Enganche real
- $285,000
- Cuesta el avalúo
- $3,750–$5,250
19.0% del precio
Estimación del gremio
- Un avalúo bajo es argumento para renegociar el precio: hay una opinión técnica independiente de por medio.
- Pide el avalúo pronto, no al final. Si sale bajo necesitas tiempo para reunir la diferencia.
El que salió, o el que temes que salga.
Del cuadro de la CONDUSEF, 1T 2026.
De dónde sale la diferencia
| Concepto | Si el avalúo confirmara el precio | Con este avalúo |
|---|---|---|
| Base sobre la que presta el banco | $1,500,000 | $1,350,000 |
| Crédito al 90% | $1,350,000 | $1,215,000 |
| Enganche que tienes que poner | $150,000 | $285,000 |
El banco financia un porcentaje del menor entre precio y avalúo. Es asimétrico: un avalúo por encima del precio no te presta más, pero uno por debajo sí te quita.
Cuánto cobra por el avalúo cada banco
✓VerificadaEs un gasto de preoriginación: lo pagas aunque el crédito no se formalice después. Estas cifras son el punto medio del rango que cada banco publica en el cuadro trimestral de la CONDUSEF, porque la tarifa real depende del valor del inmueble.
| Banco | Producto | Avalúo, tal como lo publica |
|---|---|---|
| BBVA | Hipoteca Fija BBVA | Desde $2,500 hasta $45,000 según el valor comercial del inmueble |
| BBVA | Hipoteca Creciente BBVA | Desde $2,500 hasta $45,000, mismo esquema que la Hipoteca Fija |
| Santander | Hipoteca Santander | Desde $2,000 hasta $24,000 según el valor del inmueble |
| HSBC | Hipoteca Full HSBC Pago Bajo | 0.26% promedio en función del valor de la vivienda |
| Citibanamex | Hipoteca Perfiles Pagos Fijos | Desde $3,500 hasta $15,500 según el valor de la vivienda |
| Scotiabank | Pagos Oportunos | Desde $1,900 hasta $40,000 según el valor del inmueble |
| Banregio | Adquisición de Vivienda | 2.7 al millar sobre el valor del bien |
| Mifel | Crédito Hipotecario Mifel | Desde $2,500 hasta $10,825 según el valor del inmueble |
| Afirme | Adquisición Tasa Fija | 0.3% sobre el valor del bien |
| Bajío | CrediBajío Casa Esquema Tradicional | 0.3% sobre el valor del bien |
| Inbursa | Inburcasa (Adquisición Vivienda) | 2 al millar del valor del inmueble |
Fuente: CONDUSEF, Cuadro comparativo de crédito hipotecario — Adquisición, 1er trimestre de 2026. Leído el 2026-09-15. Las comisiones y rendimientos no incluyen IVA.
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Avalúo, valor catastral y valor comercial: no son lo mismo
Son tres cifras distintas sobre la misma casa, cada una hecha para algo distinto, y confundirlas cuesta dinero en las dos puntas de la operación: en lo que te presta el banco y en lo que pagas de impuesto.
Valor comercial
- Quién lo fija
- El mercado: lo que alguien está dispuesto a pagar.
- Para qué sirve
- Fijar el precio de venta.
- Cómo suele salir
- Es el precio de lista, y no tiene por qué coincidir con lo que se pague.
- Dónde lo ves
- En el anuncio y en la negociación.
Avalúo
- Quién lo fija
- Un perito de una Unidad de Valuación registrada ante la SHF.
- Para qué sirve
- Que el banco decida cuánto presta, y que la autoridad calcule el impuesto.
- Cómo suele salir
- Es una opinión técnica del valor comercial, no el precio pactado.
- Dónde lo ves
- En el documento que te entrega el valuador.
La asimetría que juega en contra del comprador
Un avalúo bajo te quita crédito: el banco financia un porcentaje del menor entre precio y avalúo, así que tienes que poner la diferencia. Pero un avalúo alto no te da más crédito —el banco nunca financia por encima del precio de la operación— y en cambio sí te sube el impuesto de adquisición, porque ahí la base gravable sí toma el valor más alto de los tres.
Dicho de otro modo: el avalúo sólo puede moverte el resultado en tu contra. Saberlo de antemano es lo que te deja negociar con tiempo en vez de reaccionar en la firma.
Qué revisa el perito cuando visita
La visita dura entre media hora y dos horas. El perito viene de una Unidad de Valuación registrada ante la Sociedad Hipotecaria Federal, y en un crédito bancario lo elige el banco, no tú. Esto es lo que mira:
- 1
Ubicación y entorno
Colonia, servicios, vialidades, transporte y qué se ha vendido cerca. Es lo que más pesa en el resultado y es lo único que no puedes cambiar.
- 2
Superficies
Metros de terreno y de construcción, medidos en sitio. Si no coinciden con la escritura, el perito anota la diferencia y eso puede frenar la operación.
- 3
Antigüedad y estado de conservación
Edad de la construcción, humedades, grietas, instalaciones. Una casa bien mantenida de treinta años puede valuar mejor que una descuidada de diez.
- 4
Calidad de acabados e instalaciones
Pisos, carpintería, baños, cocina, instalación eléctrica e hidráulica. Aquí es donde una remodelación reciente sí se refleja.
- 5
Comparables de la zona
Operaciones recientes de inmuebles parecidos. Es la parte del avalúo que explica por qué el resultado puede quedar por debajo de lo que pide el vendedor.
- 6
Que lo construido coincida con lo escriturado
Una ampliación no regularizada, un cuarto en la azotea o una fusión de predios sin manifestar pueden detener el crédito hasta que se regularicen.
El punto 6 es el que más operaciones frena. Si la casa tiene un cuarto en la azotea, una ampliación o una fusión de predios que nunca se manifestó a catastro, el perito lo anota y el banco puede condicionar el crédito a que se regularice. Ese trámite no lo resuelve nadie en una semana. Pregunta por escrito al vendedor si lo construido coincide con lo escriturado antes de ordenar el avalúo.
Qué hacer si el avalúo sale por debajo del precio
Tienes cuatro salidas, y conviene tenerlas pensadas antes de que pase, porque cuando pasa suele haber una fecha de firma comprometida y poco margen.
1. Renegociar el precio con el vendedor
Es la primera opción y la más razonable: ahora hay una opinión técnica independiente que dice que la casa vale menos. Muchos vendedores ajustan antes que perder la operación y volver a empezar.
2. Poner la diferencia en efectivo
Funciona si tienes el dinero. Ojo con vaciar el ahorro completo: después de la firma todavía hay mudanza, muebles y los primeros meses de mensualidad.
3. Pedir un segundo avalúo
Algunos bancos lo aceptan si hay un error de hecho —una superficie mal medida, comparables de otra zona—. No sirve para pedir simplemente «otro número»: hay que señalar qué está mal.
4. Cambiar de banco
Un banco con financiamiento máximo más alto reduce el hueco. Pasar de 90% a 95% sobre un avalúo de $1,350,000 son $67,500 menos de enganche. Pero cuesta un avalúo nuevo y tiempo, y el otro banco puede salir más caro por otro lado.
Si acabas comparando bancos por su financiamiento máximo, hazlo con el comparativo completo: el que más financia no suele ser el más barato, y un punto de tasa a veinte años pesa más que el enganche que te ahorras hoy.
Dos ejemplos con números
Ejemplo 1: el avalúo sale 10% por debajo
- 1. Precio acordado: $1,500,000. Financiamiento máximo: 90%.
- 2. Esperabas un crédito de 90% × $1,500,000 = $1,350,000, y un enganche de $150,000.
- 3. El avalúo sale en $1,350,000.
- 4. El banco presta 90% × $1,350,000 = $1,215,000.
- 5. Tu enganche real: $1,500,000 − $1,215,000 = $285,000.
- 6. Efectivo extra: $285,000 − $150,000 = $135,000.
Un avalúo 10% por debajo casi duplicó el enganche. Es la razón por la que esta página existe.
Ejemplo 2: el avalúo sale por encima del precio
- 1. Precio acordado: $1,500,000. Avalúo: $1,720,000.
- 2. El banco NO presta 90% de $1,720,000. Financia sobre el menor de los dos: 90% × $1,500,000 = $1,350,000.
- 3. Tu enganche sigue siendo $150,000. No ganas nada de crédito.
- 4. Pero el impuesto de adquisición sí toma el mayor: en la Ciudad de México sube de $67,056 a $79,128.
- 5. Resultado neto: $9,957 de más, sin un peso más de crédito.
Es el caso que nadie te cuenta porque suena a buena noticia. No lo es.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un avalúo de casa en México?
Entre $3,500 y $12,000 para vivienda con fines hipotecarios, con un promedio de $4,500 a $6,000. La regla del gremio es cobrar de 2.5 a 3.5 al millar del valor del inmueble sobre una base mínima. Si compras con crédito bancario, el costo lo fija tu banco: el cuadro de la CONDUSEF muestra rangos de $1,900 a $45,000 según la institución y el valor.
¿Qué pasa si el avalúo sale por debajo del precio?
El banco presta sobre el avalúo, no sobre el precio que acordaste. Si compras en $1,500,000 y el avalúo sale en $1,350,000, con un financiamiento del 90% el banco presta $1,215,000 en vez de $1,350,000: tienes que poner $135,000 más de enganche en efectivo. Es la sorpresa más cara de una compra con crédito.
¿Cuál es la diferencia entre valor catastral, comercial y avalúo?
El catastral es el que la autoridad tiene registrado y sirve para el predial; suele ser el más bajo. El comercial es lo que el mercado paga. El avalúo es la opinión técnica de un perito autorizado sobre ese valor comercial. Los tres compiten para ser la base del impuesto de adquisición, y en la mayoría de las entidades gana el más alto.
¿Quién hace el avalúo y quién lo paga?
Lo hace un perito de una Unidad de Valuación registrada ante la Sociedad Hipotecaria Federal, y en un crédito bancario lo elige el banco, no tú. Lo paga el comprador, como gasto de preoriginación, y no es reembolsable si el crédito no se formaliza. El Infonavit exige valuadores autorizados por el propio instituto.
¿Qué revisa el perito valuador en la casa?
Ubicación y entorno, superficie de terreno y de construcción, antigüedad y estado de conservación, calidad de los acabados, instalaciones y servicios, y la comparación con operaciones recientes de inmuebles parecidos en la zona. También verifica que lo construido coincida con lo escriturado: una ampliación no regularizada puede frenar la operación.
¿Cuánto tiempo vale un avalúo?
Normalmente seis meses, aunque cada institución fija su propia vigencia. Si la operación se alarga —y con Cofinavit es fácil que se alargue— puede caducar y hay que pagarlo de nuevo. Es una de las razones por las que conviene tener listos los papeles del vendedor antes de ordenar el avalúo, no después.
Lo que sigue
Todos los gastos de la firmaEl avalúo es una de siete partidas. Aquí está la suma y el efectivo total.El impuesto de adquisiciónPor qué la base gravable toma el valor más alto, y cuánto es en tu entidad.Comparar bancosFinanciamiento máximo, tarifa de avalúo y la letra chica de cada uno.Qué camino de compra te tocaInfonavit, banco, Cofinavit o Fovissste, con tu poder de compra.
Fuentes oficiales y referencias
- CONDUSEF, Cuadro comparativo de crédito hipotecario — Adquisición, 1er trimestre de 2026 — Verificada: tarifa de avalúo de preoriginación y financiamiento máximo por banco.
- Sociedad Hipotecaria Federal — registro de Unidades de Valuación — Verificada: quién puede practicar un avalúo con fines hipotecarios.
- Unidades de Valuación registradas ante la Sociedad Hipotecaria Federal y guías de avalúo 2026: $3,500 a $8,000 para vivienda con fines hipotecarios, y hasta $12,000 en las plazas más caras. Regla del gremio: de 2.5 a 3.5 al millar del valor del inmueble sobre una base mínima. — Reportada: rangos de precio del gremio valuador, sin tarifa oficial publicada.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Cómo se corrige esta guía
No existe un arancel oficial de avalúos: los precios son de mercado. Por eso el costo va como rango reportado y las tarifas por banco, que sí son dato del regulador, van como verificadas. Si tu unidad de valuación te cobró algo muy distinto, cuéntanoslo.
- 15 de septiembre de 2026
- Publicación. Tarifas de avalúo por banco tomadas del cuadro de la CONDUSEF del primer trimestre de 2026. Se documenta la asimetría del avalúo alto, que no da más crédito pero sí sube el impuesto de adquisición.
Autor y revisión editorial
Fundador y autor de Calcu.mx
Contador calificadoChartered AccountantSeries 65Autor de dos libros
Valuación inmobiliaria y crédito hipotecario con enfoque contable, verificado contra fuentes oficiales (CONDUSEF, Sociedad Hipotecaria Federal y gremio valuador). Conoce nuestra metodología editorial o escríbenos a support@calcu.mx.
Aviso: contenido informativo y educativo; no constituye asesoría fiscal, legal ni contable. Calcu.mx no está afiliado al SAT ni a ninguna autoridad. Las fechas, tasas y montos pueden cambiar por reformas o actualizaciones; verifica siempre el dato vigente en el DOF o en el SAT, y consulta a un contador antes de tomar decisiones.
Publicado: 15 de septiembre de 2026Última revisión de datos: 15 de septiembre de 2026
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