¿Departamento en renta o FIBRA? La cuenta con el mismo capital
La renta bruta de un departamento no es su rendimiento. Lo es lo que queda después de los meses sin inquilino, la administración, el mantenimiento, el predial y el ISR. Este comparador hace esas cinco restas y las pone al lado de una FIBRA con el mismo dinero, su impuesto real y su comisión. La plusvalía la pones tú, a la vista, porque es el supuesto que decide el resultado.
El departamento
La FIBRA
Departamento en renta· más patrimonio al final
$92,787
al año, después de costos e ISR
- Ingreso bruto
- $132,000
- Costos de operar
- − $34,560
- ISR
- − $4,653
- Patrimonio a 10 años
- $3,720,782
- Sacar tu dinero
- ~120 días
FIBRA
$106,461
al año, después de costos e ISR
- Ingreso bruto
- $160,000
- Costos de operar
- − $10,000
- ISR
- − $43,539
- Patrimonio a 10 años
- $3,064,608
- Sacar tu dinero
- ~2 días
La línea del departamento incorpora la plusvalía que capturaste (4 % anual). La de la FIBRA no lleva revalorización supuesta: sólo acumula distribuciones, porque suponerle un precio futuro sería decidir el resultado antes de empezar.
Es la resta que casi nadie hace antes de comprar. Con estos números, de cada peso de renta bruta te quedan 70 centavos.
La cifra del departamento es un plazo típico de venta —encontrar comprador, avalúo, notaría y escrituración—, no un máximo: en un mercado lento puede ser mucho más.
Comparación educativa a capital igual y sin hipoteca: el apalancamiento cambia el resultado del departamento y merece su propia cuenta. El ISR del arrendamiento sale del mismo motor que la página del régimen —elige el método de deducción que más te convenga— y el de la FIBRA, de la tarifa anual del Art. 152 sobre tu ingreso. Las distribuciones pasadas no anticipan las futuras.
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Las cuatro restas que cambian el resultado
Los meses sin inquilino
Un mes vacío al año se lleva más del 8 % de la renta anual. Dos, más del 16 %. Es el supuesto que más mueve la cuenta y el que más se omite, porque quien vende el departamento nunca lo menciona.
La administración
Si no lo administras tú, alguien cobra por hacerlo, y suele ser un porcentaje de la renta cobrada. Si lo administras tú, el costo es tu tiempo: no aparece en la hoja de cálculo pero existe.
El mantenimiento de verdad
No es sólo la pintura entre inquilinos. Es el boiler que se muere, la impermeabilización cada cierto tiempo y la cuota de mantenimiento del edificio. Una FIBRA también los paga, pero dentro: ya están descontados del resultado que reparte.
El ISR del arrendador
Con la deducción ciega del 35 % o con gastos reales, lo que resulte menor. El comparador aplica el mejor de los dos métodos usando el mismo motor que la página del régimen, así que la cifra no puede discrepar entre las dos.
De dónde sale cada cifra de la comparación
Una comparación de dinero sin sus supuestos a la vista no se puede auditar. Éstos son los del comparador: los que capturas tú y los que vienen de la ley o del mercado.
| Supuesto | Valor | Origen |
|---|---|---|
| ISR del arrendamiento | El menor entre deducción ciega del 35 % y gastos reales | LISR, Art. 115 · mismo motor que /arrendamiento |
| ISR de la distribución | Tarifa anual del Art. 152 sobre tu ingreso, no la retención plana | LISR, Art. 152 y 188 fr. V |
| Liquidez de la FIBRA | 2 días hábiles (T+2) | Ciclo de liquidación del mercado mexicano |
| Liquidez del departamento | ~120 días | Plazo típico de venta, notaría y escrituración |
| Vacancia, plusvalía y rendimiento | Los que tú captures | Supuestos tuyos: son los que deciden el resultado |
| Hipoteca | No se modela | Compara a capital igual y de contado |
Reglas fiscales transcritas de la Ley del Impuesto sobre la Renta, DOF 01-04-2024. Verificado el 13 de septiembre de 2026.
Lo que esta cuenta no puede decidir
- El apalancamiento. Con hipoteca, el departamento juega otro juego: controlas un activo grande con poco capital, y eso amplifica el resultado en las dos direcciones. Empieza por la calculadora de hipoteca si esa es tu ruta.
- El precio futuro del certificado. Una FIBRA cotiza: puede valer menos el día que necesites vender aunque haya repartido bien todo el periodo.
- Lo que vale para ti tener una llave en la mano. No todo el mundo quiere un activo que se pueda vender en dos días, y eso es legítimo.
Si lo que estás decidiendo es dónde vivir y no dónde poner un capital, la pregunta es otra y tiene su propia herramienta: alquilar o comprar tu casa. Y si ya tienes el departamento y lo que quieres es pagar bien tus impuestos, eso está en el régimen de arrendamiento y en la elección entre deducción ciega y gastos reales.
Del lado de la FIBRA, lo que sigue es cómo tributa lo que te reparte —y la sorpresa de que la ganancia al vender en bolsa está exenta— en impuestos de las FIBRAS, o el panorama completo en qué son las FIBRAS.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor negocio un departamento en renta o una FIBRA?
Depende de qué estés comprando, y la comparación honesta sólo aparece cuando al departamento le restas lo que de verdad se lleva la renta: los meses sin inquilino, la administración, el mantenimiento, el predial y el ISR. Con esas cuatro restas hechas, muchos departamentos rinden menos de lo que su dueño cree. A cambio, el inmueble permite hipoteca —apalancamiento que una FIBRA no tiene— y no cotiza a diario. El comparador de arriba te da tu número con tus supuestos.
¿Por qué la FIBRA no lleva plusvalía en la gráfica?
Porque sería inventar el resultado. La plusvalía del inmueble la capturas tú y se ve claramente como supuesto; ponerle a la FIBRA una revalorización equivalente convertiría la comparación en una discusión sobre dos cifras imaginarias. La columna de la FIBRA sólo acumula distribuciones, que es lo medible.
¿Cuánto tardo en recuperar mi dinero de cada uno?
La liquidación en la bolsa mexicana es a 48 horas, así que una FIBRA se convierte en efectivo en unos 2 días hábiles. Vender un departamento —encontrar comprador, avalúo, notaría, escrituración— rara vez baja de 120 días y en un mercado lento puede ser mucho más. Es la diferencia que más pesa cuando el dinero se necesita para otra cosa.
¿El comparador considera la hipoteca?
No, y es deliberado: compara a capital igual y de contado. El apalancamiento cambia el resultado del departamento de forma sustancial —para bien y para mal— y merece su propia cuenta. Si tu decisión pasa por una hipoteca, empieza por la calculadora de hipoteca y vuelve con la cifra del enganche.
¿Qué tasa de vacancia debería suponer?
La que hayas visto en tu zona, no la que te gustaría. Un mes al año equivale a poco más del 8 % de la renta anual, y en zonas con mucha oferta nueva es habitual más. Prueba el comparador con uno, dos y tres meses: verás que la vacancia mueve el resultado más que casi cualquier otro supuesto.
Comparación educativa con los supuestos que tú capturas, no asesoría de inversión ni recomendación de comprar ningún inmueble ni ningún instrumento. Los resultados dependen por completo de la vacancia, la plusvalía y el rendimiento que elijas; cámbialos y verás cuánto se mueve la conclusión.