¿Departamento en renta o FIBRA? La cuenta con el mismo capital
La renta bruta de un departamento no es su rendimiento. Lo es lo que queda después de los meses sin inquilino, la administración, el mantenimiento, el predial y el ISR. Este comparador hace esas cinco restas y las pone al lado de una FIBRA con el mismo dinero, su impuesto real y su comisión. Los dos impuestos se calculan igual: lo que sube tu ISR del año al apilar cada ingreso sobre lo que ya ganas, porque la tarifa del Art. 152 grava la suma y no cada bolsillo por separado. La plusvalía la pones tú, a la vista, porque es el supuesto que decide el resultado.
El departamento
La FIBRA
Departamento en renta· más patrimonio al final
$77,961
al año, después de costos y del ISR que te añade sobre $600,000 de otros ingresos
- Ingreso bruto
- $132,000
- Base gravable
- $79,800
- Costos de operar
- − $34,560
- ISR que te añade
- − $19,479
- Patrimonio a 10 años
- $3,572,522
- Liquidar
- ~120 días
FIBRA
$106,461
al año, después de costos y del ISR que te añade sobre $600,000 de otros ingresos
- Ingreso bruto
- $160,000
- Base gravable
- $160,000
- Costos de operar
- − $10,000
- ISR que te añade
- − $43,539
- Patrimonio a 10 años
- $3,064,608
- Liquidar
- T+1 · ~1 día hábil
La línea del departamento incorpora la plusvalía que capturaste (4 % anual). La de la FIBRA no lleva revalorización supuesta: sólo acumula distribuciones, porque suponerle un precio futuro sería decidir el resultado antes de empezar.
Es la resta que casi nadie hace antes de comprar. Con estos números, de cada peso de renta bruta te quedan 59 centavos.
T+1 es el plazo de liquidación de una operación ya ejecutada: Indeval migró a ese ciclo en mayo de 2024. No promete que la orden se ejecute —en un certificado que se opera poco, una orden limitada puede tardar días en llenarse o no llenarse— ni incluye el retiro del efectivo de tu casa de bolsa al banco, que tiene sus propios horarios. La cifra del departamento es un plazo típico de venta —encontrar comprador, avalúo, notaría y escrituración—, no un máximo: en un mercado lento puede ser mucho más.
Comparación educativa a capital igual y sin hipoteca: el apalancamiento cambia el resultado del departamento y merece su propia cuenta. Los dos ISR se calculan igual: la tarifa anual del Art. 152 aplicada de forma incremental sobre tus demás ingresos, es decir, cuánto sube tu impuesto del año al añadirle esa base. En el departamento la base es la renta menos la deducción del Art. 115 —aquí gana la ciega: 35 % de los ingresos más el predial, que se deduce aparte—; en la FIBRA, el resultado fiscal distribuido, porque el reembolso de capital no se acumula. Las distribuciones pasadas no anticipan las futuras.
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Las cuatro restas que cambian el resultado
Los meses sin inquilino
Un mes vacío al año se lleva más del 8 % de la renta anual. Dos, más del 16 %. Es el supuesto que más mueve la cuenta y el que más se omite, porque quien vende el departamento nunca lo menciona.
La administración
Si no lo administras tú, alguien cobra por hacerlo, y suele ser un porcentaje de la renta cobrada. Si lo administras tú, el costo es tu tiempo: no aparece en la hoja de cálculo pero existe.
El mantenimiento de verdad
No es sólo la pintura entre inquilinos. Es el boiler que se muere, la impermeabilización cada cierto tiempo y la cuota de mantenimiento del edificio. Una FIBRA también los paga, pero dentro: ya están descontados del resultado que reparte.
El ISR del arrendador, y sobre tus demás ingresos
Primero la deducción del Art. 115: la ciega —el 35 % de los ingresos más el predial, que se deduce aparte— o los gastos reales comprobados más ese mismo predial, lo que más te convenga. El comparador elige con el mismo motor que la página del régimen. Y luego lo que casi ningún comparador hace: el impuesto no se calcula como si la renta fuera tu único ingreso, sino como lo que SUBE tu impuesto anual al añadirle esa base encima de lo que ya ganas. La tarifa del Art. 152 es progresiva y grava la suma; si tu sueldo ya te tiene en el escalón alto, tu renta paga ahí, no desde cero.
De dónde sale cada cifra de la comparación
Una comparación de dinero sin sus supuestos a la vista no se puede auditar. Éstos son los del comparador: los que capturas tú y los que vienen de la ley o del mercado.
| Supuesto | Valor | Origen |
|---|---|---|
| Deducción del arrendamiento | La que más te convenga: ciega del 35 % de los ingresos MÁS el predial, o gastos reales comprobados más el predial | LISR, Art. 115 · la elección, con el mismo motor que /arrendamiento |
| ISR del departamento | Tarifa anual del Art. 152 aplicada de forma INCREMENTAL sobre tu ingreso acumulable, no como si la renta fuera tu único ingreso | LISR, Art. 152 y 115 |
| ISR de la distribución | La misma resta incremental del Art. 152, y sólo sobre el resultado fiscal distribuido: el reembolso de capital no se acumula | LISR, Art. 152 y 188 fr. IV, V y IX |
| Liquidez de la FIBRA | T+1 · 1 día hábil desde la ejecución | Ciclo de liquidación de Indeval desde mayo de 2024. No incluye lo que tarde en ejecutarse tu orden ni el retiro a tu banco |
| Liquidez del departamento | ~120 días | Plazo típico de venta, notaría y escrituración |
| Vacancia, plusvalía, rendimiento y reparto fiscal | Los que tú captures | Supuestos tuyos: son los que deciden el resultado |
| Hipoteca | No se modela | Compara a capital igual y de contado |
Reglas fiscales transcritas de la Ley del Impuesto sobre la Renta, DOF 01-04-2024. Verificado el 14 de septiembre de 2026.
Lo que esta cuenta no puede decidir
- El apalancamiento. Con hipoteca, el departamento juega otro juego: controlas un activo grande con poco capital, y eso amplifica el resultado en las dos direcciones. Empieza por la calculadora de hipoteca si esa es tu ruta.
- El precio futuro del certificado. Una FIBRA cotiza: puede valer menos el día que necesites vender aunque haya repartido bien todo el periodo.
- Lo que vale para ti tener una llave en la mano. No todo el mundo quiere un activo que se pueda vender en un día, y eso es legítimo.
- Qué tan fácil es salir de esa FIBRA en concreto. El ciclo T+1 es el mismo para todas, pero la facilidad de ejecutar no: en las que se operan poco, el diferencial entre compra y venta se nota, y una orden grande puede mover el precio en tu contra. Mira el volumen antes de contar con salir rápido.
Si lo que estás decidiendo es dónde vivir y no dónde poner un capital, la pregunta es otra y tiene su propia herramienta: alquilar o comprar tu casa. Y si ya tienes el departamento y lo que quieres es pagar bien tus impuestos, eso está en el régimen de arrendamiento y en la elección entre deducción ciega y gastos reales.
Del lado de la FIBRA, lo que sigue es cómo tributa lo que te reparte —y la sorpresa de que la ganancia al vender en bolsa está exenta— en impuestos de las FIBRAS, o el panorama completo en qué son las FIBRAS.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor negocio un departamento en renta o una FIBRA?
Depende de qué estés comprando, y la comparación honesta sólo aparece cuando al departamento le restas lo que de verdad se lleva la renta: los meses sin inquilino, la administración, el mantenimiento, el predial y el ISR. Con esas cuatro restas hechas, muchos departamentos rinden menos de lo que su dueño cree. A cambio, el inmueble permite hipoteca —apalancamiento que una FIBRA no tiene— y no cotiza a diario. El comparador de arriba te da tu número con tus supuestos.
¿Por qué la FIBRA no lleva plusvalía en la gráfica?
Porque sería inventar el resultado. La plusvalía del inmueble la capturas tú y se ve claramente como supuesto; ponerle a la FIBRA una revalorización equivalente convertiría la comparación en una discusión sobre dos cifras imaginarias. La columna de la FIBRA sólo acumula distribuciones, que es lo medible.
¿Cuánto tardo en recuperar mi dinero de cada uno?
El ciclo de liquidación del mercado mexicano es T+1 desde mayo de 2024: una operación ejecutada hoy liquida el siguiente día hábil. Pero ojo con lo que esa cifra mide. T+1 es el plazo de liquidación de una operación ya ejecutada, no una promesa de que tu orden se ejecute: en un certificado que se opera poco, una orden limitada puede tardar días en llenarse, o llenarse a peor precio si la mandas a mercado. Y sacar el efectivo de tu casa de bolsa a tu banco es un paso más, con sus propios horarios y a veces un día extra. Aun con todo eso sumado, la escala es de días. Vender un departamento —encontrar comprador, avalúo, notaría, escrituración— rara vez baja de 120 días y en un mercado lento puede ser mucho más. Es la diferencia que más pesa cuando el dinero se necesita para otra cosa.
¿Por qué mi ingreso anual cambia el ISR de las dos columnas?
Porque el artículo 152 de la LISR grava la suma de tus ingresos acumulables, no cada uno por su lado. Un arrendador que además cobra un sueldo de siete cifras no paga por su renta la misma tarifa que alguien cuya única entrada es esa renta: la renta se apila encima del sueldo y cae en escalones más altos. Por eso el comparador calcula los dos impuestos igual, como un incremento: lo que sube tu impuesto anual al añadirle la base de esa columna. En el departamento la base es la renta cobrada menos la deducción del artículo 115 que más te convenga; en la FIBRA, el resultado fiscal distribuido. Mueve el campo de ingreso anual y verás moverse las dos cifras.
¿El comparador considera la hipoteca?
No, y es deliberado: compara a capital igual y de contado. El apalancamiento cambia el resultado del departamento de forma sustancial —para bien y para mal— y merece su propia cuenta. Si tu decisión pasa por una hipoteca, empieza por la calculadora de hipoteca y vuelve con la cifra del enganche.
¿Qué tasa de vacancia debería suponer?
La que hayas visto en tu zona, no la que te gustaría. Un mes al año equivale a poco más del 8 % de la renta anual, y en zonas con mucha oferta nueva es habitual más. Prueba el comparador con uno, dos y tres meses: verás que la vacancia mueve el resultado más que casi cualquier otro supuesto.
Comparación educativa con los supuestos que tú capturas, no asesoría de inversión ni recomendación de comprar ningún inmueble ni ningún instrumento. Los resultados dependen por completo de la vacancia, la plusvalía y el rendimiento que elijas; cámbialos y verás cuánto se mueve la conclusión.