FIBRAS en México: qué son y cuánto pagas de impuestos
Una FIBRA es un fideicomiso que renta inmuebles y cotiza en bolsa. La ley le exige repartir al menos el 95 % de su resultado fiscal, y tu intermediario retiene el 30 % de lo que te reparte. Esa retención no es tu impuesto final si resides en México: se acredita contra lo que resulte de acumular la distribución con tus demás ingresos. Según tu ingreso, te devuelven parte en la anual o te falta pagar.
Cuánto te queda de verdad, después de impuestos
Captura tu ingreso anual y verás lo que ninguna otra página mexicana calcula: si el 30 % que te retienen te lo devuelven en la declaración anual o si todavía debes. Si lo que quieres saber es cómo se declara todo esto y qué pasa el día que vendas, está en impuestos de las FIBRAS.
Distribución bruta
$8,000
al año · $667 al mes
Te llega a la cuenta
$5,600
tras la retención de $2,400 (30 %)
Al cabo de 10 años
$162,912
capital + lo cobrado
En tu declaración anual te devuelven $691.20
El 30 % que retiene tu intermediario no es tu impuesto final. Acumulas la distribución con tus demás ingresos y la retención te queda acreditable (Art. 188, fracciones IV y V). Con un ingreso de $400,000, esta distribución te paga impuesto a una tasa marginal del 21.4 %, así que el impuesto que de verdad te toca son $1,708.80 frente a $2,400.00 retenidos.
Estimación educativa. El rendimiento lo capturas tú y las distribuciones pasadas no anticipan las futuras: dependen de la ocupación, de las rentas cobradas y del resultado fiscal de cada ejercicio. Como referencia cruda, $100,000 en un departamento al 0.5 % mensual darían $500 de renta bruta al mes, antes de vacancia, mantenimiento, predial e ISR — la comparación seria necesita esas cuatro cosas.
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El recorrido de un peso de renta hasta tu cuenta
La parte que casi nadie explica no es de dónde sale el dinero, sino qué le pasa al llegar: la distribución se parte en dos componentes con trato fiscal distinto.
El régimen, artículo por artículo
Seis reglas deciden qué es y qué no es una FIBRA. Vienen de la ley, no del mercado, así que no caducan con el precio del certificado —y son la única tabla de esta página que se puede fechar contra el DOF.
| Regla | Qué dice | Fundamento | Qué significa para ti |
|---|---|---|---|
| Parte del patrimonio invertida en inmuebles | Al menos 70 % | Art. 187, fracción III | El resto sólo puede ir a valores del Gobierno Federal o a fondos de deuda. Es lo que impide que una FIBRA acabe siendo un fondo de inversión con un edificio dentro. |
| Permanencia mínima de cada inmueble | 4 años desde su construcción o adquisición | Art. 187, fracción IV | Vender antes le quita a ESE inmueble el tratamiento preferencial. Es la regla que convierte a una FIBRA en un vehículo de renta y no en una desarrolladora que rota cartera. |
| Distribución obligatoria del resultado fiscal | Al menos 95 %, una vez al año, a más tardar el 15 de marzo | Art. 187, fracción VI | Es el motivo por el que una FIBRA reparte casi todo lo que gana: no lo hace por política de dividendos, lo hace porque la ley se lo exige para conservar el régimen. |
| Retención sobre el resultado fiscal distribuido | 30 % (la tasa del Art. 9) | Art. 188, fracción IV | La retiene el intermediario que custodia tus certificados, no tú. Para un residente en México es un pago a cuenta, NO el impuesto final: ver la calculadora de arriba. |
| Cómo acumula el tenedor residente en México | Como ingreso del Art. 114, fracción II (arrendamiento) | Art. 188, fracción V | Acumulas el resultado fiscal distribuido SIN restar el impuesto retenido, y ese impuesto te queda acreditable. Por eso la retención no es tu costo fiscal real. |
| Pagos provisionales del fideicomiso | No hay obligación | Art. 188, fracción III | El fideicomiso no hace pagos provisionales de ISR, que es parte de por qué puede repartir casi todo su resultado. |
Transcrito de la Ley del Impuesto sobre la Renta, DOF 01-04-2024, edición de la Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Verificado el 13 de septiembre de 2026.
Las 18 FIBRAS del mercado
Nombre, clave de pizarra y sector. 16 de las 18 tienen clave confirmada en el tablero público; las que no, van sin ella a propósito —una clave de pizarra inventada manda a alguien a comprar otro instrumento.
| FIBRA | Clave | Sector | AMEFIBRA |
|---|---|---|---|
| FIBRA UNO | FUNO11 | Diversificado | Sí |
| FIBRA Prologis | FIBRAPL14 | Industrial | Sí |
| FIBRA Macquarie | FIBRAMQ12 | Industrial | Sí |
| FIBRA Monterrey (FibraMty) | FMTY14 | Diversificado | Sí |
| FIBRA Danhos | DANHOS13 | Comercial | Sí |
| FibraShop | FSHOP13 | Comercial | Sí |
| FibraHotel | FIHO12 | Hotelero | Sí |
| FIBRA Inn | FINN13 | Hotelero | Sí |
| FIBRA Educa | EDUCA18 | Educativo | Sí |
| FIBRA Storage | STORAGE18 | Almacenamiento | Sí |
| FIBRA Plus | FPLUS16 | Diversificado | Sí |
| FIBRA Nova | FNOVA17 | Industrial | Sí |
| FIBRA Next | NEXT25 | Industrial | Sí |
| FIBRA Soma | sin confirmar | Diversificado | Sí |
| FIBRA Upsite | sin confirmar | Industrial | Sí |
| FHipo | FHIPO14 | Hipotecario | — |
| FIBRA CFE | FCFE18 | Energía | — |
| FIBRA MX | FMX23 | Infraestructura | — |
En qué invierten, por sector
El sector importa más de lo que parece: una FIBRA industrial y una hotelera responden a cosas distintas. En 2020 la ocupación hotelera se desplomó mientras la industrial aguantó, y eso se vio en las distribuciones de ese año.
Lo que esta tabla no trae, y por qué. No publicamos rendimiento de distribución ni número de inmuebles por FIBRA. Los dos cambian con el mercado o con el trimestre, y las fuentes públicas los dan sin fecha —la página de FIBRA UNO anuncia 419 inmuebles sin decir a qué trimestre corresponden. Una cifra de dinero sin fecha es la que acaba citada en una nota dos años después.
En qué se parece y en qué no a comprar un departamento
Lo que ganas
- Entras con lo que cueste un certificado, no con un enganche.
- Sales en un día. Un departamento tarda meses.
- Decenas de inmuebles y de inquilinos, no uno solo.
- Ni vacancia, ni goteras, ni predial, ni administrar nada.
Lo que pierdes
- El precio se mueve todos los días, aunque los inquilinos paguen.
- No eliges inmueble, ni inquilino, ni cuándo se vende.
- No hay hipoteca: el apalancamiento de un inmueble no existe aquí.
- Pagas comisión de administración dentro y comisión de bolsa fuera.
La comparación en serio necesita meter vacancia, mantenimiento, predial e ISR en las dos columnas. Mientras tanto, si lo que estás pensando es comprar para rentar, el comparador de alquilar contra comprar y el régimen de arrendamiento te dan el lado del inmueble físico con sus números reales.
Las de infraestructura y energía no son lo mismo
En el tablero aparecen FIBRA CFE y FIBRA MX, clasificadas como energía e infraestructura. Comparten el nombre y la idea —un fideicomiso que cotiza y reparte lo que generan sus activos— pero no comparten el régimen: los artículos 187 y 188 de la LISR, los que gobiernan todo lo que explica esta página, hablan exclusivamente de bienes inmuebles destinados al arrendamiento. Ni «energía» ni «infraestructura» aparecen en su texto.
La consecuencia práctica: la distribución mínima del 95 %, el plazo de cuatro años y la mecánica de retención que describimos arriba no puedes darlos por hechos en una FIBRA E. Su tratamiento sale de reglas distintas que no hemos verificado contra su fuente, y preferimos decírtelo a describirlas de memoria. Si estás mirando una de ellas, pide su prospecto y revisa ahí el régimen que declara.
Sigue por aquí
Los riesgos, escritos en serio
Ocupación
Una FIBRA cobra si sus inmuebles están rentados. Si la ocupación cae, el resultado fiscal cae, y como la ley la obliga a repartir un porcentaje del resultado —no una cantidad fija—, la distribución cae con él. En 2020 las hoteleras lo vivieron en directo.
Tasas de interés
Es el riesgo que más sorprende. Cuando los CETES suben, un instrumento que paga renta compite peor contra una tasa libre de riesgo, y su precio tiende a bajar aunque el negocio esté intacto. Compara siempre contra lo que paga un CETE a 28 días el mismo día.
Concentración
Algunas dependen de pocos inquilinos o de una sola región. Perder a un inquilino grande no es lo mismo en una cartera de cuarenta inmuebles que en una de cuatro.
Comisiones de administración
El fideicomiso le paga a quien lo administra, y ese costo sale del mismo bolsillo que tu distribución. Aparece en los reportes trimestrales; no siempre en el material de venta.
Apalancamiento del propio fideicomiso
Muchas FIBRAS tienen deuda. Con tasas altas, renovar esa deuda cuesta más, y ese costo compite con lo que te reparten.
Cómo leer el reporte trimestral sin ser analista
Cinco cifras contestan casi todo, y están en las primeras páginas de cualquier reporte.
- Ocupación
- El porcentaje de metros rentados. Es el motor de todo lo demás; míralo contra el trimestre del año anterior, no contra el anterior, para saltarte la estacionalidad.
- FFO (Funds From Operations)
- La utilidad de operar los inmuebles, sin la depreciación contable ni las ganancias por revaluar. Se parece mucho más al efectivo que reparte que la utilidad neta.
- Distribución por certificado
- Lo que te toca por cada certificado que tengas. Es la cifra que multiplicas por tus títulos.
- LTV (Loan to Value)
- Cuánta deuda carga contra el valor de sus inmuebles. Mientras más alto, más le duele que suban las tasas.
- Rentas por metro cuadrado
- Si suben con la inflación, la FIBRA está trasladando precios; si no, está perdiendo poder adquisitivo aunque la ocupación aguante.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos impuestos pago por una FIBRA?
Tu intermediario retiene el 30 % del resultado fiscal que te distribuyan (Art. 188, fr. IV de la LISR, a la tasa del Art. 9), pero ese no es tu impuesto final si resides en México. La fracción V del mismo artículo te manda acumular la distribución como ingreso del Art. 114, fr. II —el de arrendamiento— y te deja acreditar lo retenido. En la práctica, la retención funciona como un pago a cuenta: alrededor de un ingreso anual de 900,000 pesos queda casi exacta, por debajo te devuelven parte en tu declaración anual y por encima te falta pagar. La calculadora de arriba te da tu número.
¿La retención del 30 % es definitiva?
Sólo para quien reside en el extranjero: el último párrafo de la fracción V del Art. 188 dice que la retención a tenedores residentes en el extranjero se considera pago definitivo. Si resides en México no lo es, y tratarla como definitiva es el error que hace que mucha gente pague de más —o crea que ya pagó cuando todavía debe.
¿Por qué las FIBRAS reparten casi todo lo que ganan?
Porque la ley se lo exige. El Art. 187, fr. VI condiciona el régimen fiscal preferencial a que el fiduciario distribuya al menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio anterior, cuando menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo. No es una política de dividendos generosa: es el precio de conservar el tratamiento del Art. 188.
¿Una distribución es lo mismo que un dividendo?
No, y la diferencia te cuesta dinero si la ignoras. Una distribución suele traer dos componentes: el resultado fiscal, que es el que grava y sobre el que se retiene, y el reembolso de capital, que no paga impuesto cuando lo recibes pero reduce el costo fiscal de tus certificados, así que te sale más caro el día que vendas. Tu constancia anual desglosa los dos.
¿Cuánto necesito para invertir en una FIBRA?
Lo que cueste un certificado más la comisión de tu casa de bolsa; muchas cotizan en decenas de pesos. Esa es justo la diferencia con un inmueble físico: no hay enganche, ni notario, ni escrituración. A cambio, no eliges el inquilino ni el inmueble, y la comisión de tu intermediario se come una parte del rendimiento —revisa el costo total antes de decidir el monto.
¿Qué es exactamente una FIBRA?
Un fideicomiso que compra o construye inmuebles para rentarlos, y que cotiza en bolsa como certificados que puedes comprar y vender. Para recibir el tratamiento fiscal del Art. 188 tiene que cumplir requisitos duros: al menos el 70 % de su patrimonio en inmuebles, mantener cada uno cuatro años como mínimo y repartir el 95 % de su resultado fiscal. Hoy hay 18 en el catálogo de abajo.
¿Qué riesgos tiene una FIBRA que no tiene un departamento?
Tres que la gente no espera. El precio se mueve todos los días, porque cotiza en bolsa: puedes ver tu capital caer sin que ningún inquilino haya dejado de pagar. Es sensible a las tasas de interés: cuando los CETES suben, un instrumento que paga renta compite peor y su precio suele sufrir. Y no eliges nada: ni el inmueble, ni el inquilino, ni cuándo se vende. A cambio, la vacancia y el mantenimiento no son tu problema, y puedes salir en un día.
¿Conviene más una FIBRA o comprar un departamento para rentar?
Depende de qué estés comprando en realidad. Un departamento te da control, apalancamiento con hipoteca y un activo que no cotiza a diario; te cuesta enganche, notario, predial, mantenimiento, vacancia y meses de tu tiempo. Una FIBRA te da liquidez, diversificación entre decenas de inmuebles y cero administración; te cuesta volatilidad de precio y cero control. Compararlos en serio exige meter vacancia, mantenimiento, predial e ISR en las dos columnas —con el rendimiento bruto de una contra la renta bruta del otro no se decide nada.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 187 y 188 — Requisitos del fideicomiso, distribución mínima del 95 %, retención a la tasa del artículo 9 y acumulación del tenedor. Verificado: DOF 01-04-2024.
- AMEFIBRA — padrón de asociados — Las FIBRAS que integran la asociación del sector. Verificado: 13 de septiembre de 2026.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Información educativa sobre cómo funcionan las FIBRAS y su tratamiento fiscal, no asesoría de inversión ni recomendación de compra de ningún instrumento. Las distribuciones pasadas no anticipan las futuras. Verifica siempre contra el reporte trimestral de la FIBRA y contra tu constancia anual, y consulta a tu contador para tu caso.