FIBRAS en México: qué son y cuánto pagas de impuestos
Una FIBRA es un fideicomiso que renta inmuebles y cotiza en bolsa. La ley le exige repartir al menos el 95 % de su resultado fiscal, y tu intermediario retiene el 30 % —pero sólo sobre el resultado fiscal distribuido, no sobre todo lo que te deposita. Lo que reparte por encima de ese resultado es reembolso de capital: no se retiene ni se acumula, aunque te baja el costo de los certificados para el día que vendas. Y sobre el componente que sí grava, la retención tampoco es tu impuesto final si resides en México: se acredita contra lo que resulte de acumular. Según tu ingreso, te devuelven parte en la anual o te falta pagar.
Cuánto te queda de verdad, después de impuestos
Dos campos que ninguna otra calculadora mexicana pide: tu ingreso anual, para saber si el 30 % retenido te lo devuelven en la declaración anual o si todavía debes, y qué parte de la distribución es resultado fiscal, porque sólo sobre ésa se retiene y sólo ésa se acumula. El resto es reembolso de capital y sigue otro camino. Si lo que quieres saber es cómo se declara todo esto y qué pasa el día que vendas, está en impuestos de las FIBRAS.
Sólo sobre ese componente se retiene el 30 % y sólo ése se acumula (Art. 188, fr. IV y V). El resto —el 0 %— es reembolso de capital: no paga impuesto al recibirlo, pero te baja el costo de los certificados para el día que vendas (Art. 188, fr. IX). El desglose viene en tu constancia anual; no lo inventamos nosotros.
Distribución bruta
$8,000
al año · $667 al mes
Te llega a la cuenta
$5,600
tras retener $2,400 — el 30 % del resultado fiscal distribuido
Al cabo de 10 años
$162,912
capital + lo cobrado
Resultado fiscal distribuido
$8,000.00
El componente que sí grava: se retiene y se acumula como ingreso del Art. 114, fr. II.
Reembolso de capital
$0.00
Sin retención y sin acumular. Pero baja el costo de tus certificados: en 10 años serían $0 menos de costo el día que vendas. No es dinero perdonado, es impuesto diferido —y sólo te alcanza si esa venta no queda exenta. La cuenta de la venta.
En tu declaración anual te devuelven $691.20
El 30 % que retiene tu intermediario no es tu impuesto final. Acumulas el resultado fiscal distribuido con tus demás ingresos —el reembolso de capital no entra en esa base— y la retención te queda acreditable (Art. 188, fracciones IV y V). Con un ingreso de $400,000, esos $8,000.00 pagan impuesto a una tasa marginal del 21.4 %, así que el impuesto que de verdad te toca son $1,708.80 frente a $2,400.00 retenidos.
Estimación educativa. El rendimiento lo capturas tú y las distribuciones pasadas no anticipan las futuras: dependen de la ocupación, de las rentas cobradas y del resultado fiscal de cada ejercicio. Como referencia cruda, $100,000 en un departamento al 0.5 % mensual darían $500 de renta bruta al mes, antes de vacancia, mantenimiento, predial e ISR — la comparación seria necesita esas cuatro cosas.
Este espacio está reservado para una marca aliada de casas de bolsa e inversión. ¿Quieres aparecer aquí?
El recorrido de un peso de renta hasta tu cuenta
La parte que casi nadie explica no es de dónde sale el dinero, sino qué le pasa al llegar: la distribución se parte en dos componentes con trato fiscal distinto.
El régimen, artículo por artículo
Seis reglas deciden qué es y qué no es una FIBRA. Vienen de la ley, no del mercado, así que no caducan con el precio del certificado —y son la única tabla de esta página que se puede fechar contra el DOF.
| Regla | Qué dice | Fundamento | Qué significa para ti |
|---|---|---|---|
| Parte del patrimonio invertida en inmuebles | Al menos 70 % | Art. 187, fracción III | El resto sólo puede ir a valores del Gobierno Federal o a fondos de deuda. Es lo que impide que una FIBRA acabe siendo un fondo de inversión con un edificio dentro. |
| Permanencia mínima de cada inmueble | 4 años desde su construcción o adquisición | Art. 187, fracción IV | Vender antes le quita a ESE inmueble el tratamiento preferencial. Es la regla que convierte a una FIBRA en un vehículo de renta y no en una desarrolladora que rota cartera. |
| Distribución obligatoria del resultado fiscal | Al menos 95 %, una vez al año, a más tardar el 15 de marzo | Art. 187, fracción VI | Es el motivo por el que una FIBRA reparte casi todo lo que gana: no lo hace por política de dividendos, lo hace porque la ley se lo exige para conservar el régimen. |
| Retención sobre el resultado fiscal distribuido | 30 % (la tasa del Art. 9), SÓLO sobre ese componente | Art. 188, fracción IV | La retiene el intermediario que custodia tus certificados, no tú. Y se aplica «sobre el monto distribuido de dicho resultado», no sobre todo lo que te depositan: lo que exceda al resultado fiscal es reembolso de capital y no lleva retención. Para un residente en México además es un pago a cuenta, NO el impuesto final. |
| Cómo acumula el tenedor residente en México | Como ingreso del Art. 114, fracción II (arrendamiento) | Art. 188, fracción V | Acumulas el resultado fiscal distribuido SIN restar el impuesto retenido, y ese impuesto te queda acreditable. Por eso la retención no es tu costo fiscal real. |
| Lo que se reparte por encima del resultado fiscal | Es reembolso de capital y disminuye tu costo de adquisición | Art. 188, fracción IX | No paga impuesto cuando lo cobras, pero se resta —actualizado desde el mes en que te lo entregan hasta el mes en que vendas— del costo comprobado de tus certificados. No es dinero perdonado: es impuesto diferido al día de la venta, y sólo te alcanza si esa venta no queda exenta. |
| Pagos provisionales del fideicomiso | No hay obligación | Art. 188, fracción III | El fideicomiso no hace pagos provisionales de ISR, que es parte de por qué puede repartir casi todo su resultado. |
Transcrito de la Ley del Impuesto sobre la Renta, DOF 01-04-2024, edición de la Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Verificado el 14 de septiembre de 2026.
Las 15 FIBRAS del Art. 187 y 188 — y las 3 que no lo son
La lista va partida en dos a propósito, y es la distinción que decide si todo lo de arriba te aplica. El Art. 187 abre diciendo a quién se dirige: a los fideicomisos «que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento». Lo que no cabe en esa frase no cabe en el régimen, por mucho que cotice con la palabra FIBRA en el nombre.
Fideicomisos inmobiliarios de arrendamiento
A éstas les aplica lo que explica esta página: el 95 %, los cuatro años y la mecánica de retención. 13 de las 15 tienen clave confirmada en el tablero público; las que no, van sin ella a propósito —una clave de pizarra inventada manda a alguien a comprar otro instrumento.
| FIBRA | Clave | Sector | AMEFIBRA |
|---|---|---|---|
| FIBRA UNO | FUNO11 | Diversificado | Sí |
| FIBRA Prologis | FIBRAPL14 | Industrial | Sí |
| FIBRA Macquarie | FIBRAMQ12 | Industrial | Sí |
| FIBRA Monterrey (FibraMty) | FMTY14 | Diversificado | Sí |
| FIBRA Danhos | DANHOS13 | Comercial | Sí |
| FibraShop | FSHOP13 | Comercial | Sí |
| FibraHotel | FIHO12 | Hotelero | Sí |
| FIBRA Inn | FINN13 | Hotelero | Sí |
| FIBRA Educa | EDUCA18 | Educativo | Sí |
| FIBRA Storage | STORAGE18 | Almacenamiento | Sí |
| FIBRA Plus | FPLUS16 | Diversificado | Sí |
| FIBRA Nova | FNOVA17 | Industrial | Sí |
| FIBRA Next | NEXT25 | Industrial | Sí |
| FIBRA Soma | sin confirmar | Diversificado | Sí |
| FIBRA Upsite | sin confirmar | Industrial | Sí |
Instrumentos adyacentes: cotizan como FIBRA, pero su activo es otro
Van en la lista porque quien busca «FHipo» o «Fibra CFE» existe y merece que se le diga la diferencia, no que se le esconda. No damos por hecho su régimen: no hemos leído sus prospectos, y decirte eso es más útil que describir de memoria un tratamiento fiscal.
| Instrumento | Clave | Subyacente | Por qué va aparte |
|---|---|---|---|
| FHipo | FHIPO14 | Hipotecario | Su activo es una cartera de créditos hipotecarios, no inmuebles que renta. El Art. 187 sí admite «otorgar financiamiento para esos fines», pero con garantía hipotecaria de los bienes ARRENDADOS; no hemos verificado contra su prospecto que su cartera encaje ahí. Pide el prospecto antes de suponerle el régimen. |
| FIBRA CFE | FCFE18 | Energía | Vehículo de energía. Los artículos 187 y 188 hablan exclusivamente de bienes inmuebles destinados al arrendamiento; ni «energía» ni «infraestructura» aparecen en su texto. Su tratamiento sale de reglas distintas que no hemos verificado. |
| FIBRA MX | FMX23 | Infraestructura | Vehículo de infraestructura, no de arrendamiento inmobiliario. No puedes dar por hechos la distribución mínima del 95 %, el plazo de cuatro años ni la mecánica de retención que describe esta página. |
En qué invierten las 15 del Art. 187, por sector
El sector importa más de lo que parece: una FIBRA industrial y una hotelera responden a cosas distintas. En 2020 la ocupación hotelera se desplomó mientras la industrial aguantó, y eso se vio en las distribuciones de ese año.
Lo que esta tabla no trae, y por qué. No publicamos rendimiento de distribución ni número de inmuebles por FIBRA. Los dos cambian con el mercado o con el trimestre, y las fuentes públicas los dan sin fecha —la página de FIBRA UNO anuncia 419 inmuebles sin decir a qué trimestre corresponden. Una cifra de dinero sin fecha es la que acaba citada en una nota dos años después.
En qué se parece y en qué no a comprar un departamento
Lo que ganas
- Entras con lo que cueste un certificado más lo que cobre tu intermediario, no con un enganche.
- Una operación ejecutada liquida en T+1 —el siguiente día hábil— frente a los meses de un departamento. Con la salvedad de que T+1 mide la liquidación, no la ejecución: en un certificado que se opera poco, tu orden puede tardar en llenarse o llenarse a peor precio.
- Decenas de inmuebles y de inquilinos, no uno solo.
- Ni vacancia, ni goteras, ni predial, ni administrar nada.
Lo que pierdes
- El precio se mueve todos los días, aunque los inquilinos paguen.
- No eliges inmueble, ni inquilino, ni cuándo se vende.
- No hay hipoteca: el apalancamiento de un inmueble no existe aquí.
- Pagas comisión de administración dentro y comisión de bolsa fuera.
- La liquidez depende de cuánto se opere ese certificado: las más chicas pueden tener un diferencial de compra-venta que se nota al salir con prisa.
La comparación en serio necesita meter vacancia, mantenimiento, predial e ISR en las dos columnas. Mientras tanto, si lo que estás pensando es comprar para rentar, el comparador de alquilar contra comprar y el régimen de arrendamiento te dan el lado del inmueble físico con sus números reales.
Las de infraestructura y energía no son lo mismo
Es la tabla de instrumentos adyacentes de arriba, explicada. En el tablero aparecen FIBRA CFE y FIBRA MX, clasificadas como energía e infraestructura. Comparten el nombre y la idea —un fideicomiso que cotiza y reparte lo que generan sus activos— pero no comparten el régimen: los artículos 187 y 188 de la LISR, los que gobiernan todo lo que explica esta página, hablan exclusivamente de bienes inmuebles destinados al arrendamiento. Ni «energía» ni «infraestructura» aparecen en su texto.
FHIPO plantea un caso distinto y más fino. El Art. 187, fr. II sí admite «otorgar financiamiento para esos fines», pero acota: «con garantía hipotecaria de los bienes arrendados». Una cartera de créditos hipotecarios a personas que viven en su casa no es eso. No hemos verificado su prospecto contra ese texto, así que no afirmamos ni que entre ni que no entre: lo decimos y te mandamos al prospecto.
La consecuencia práctica: la distribución mínima del 95 %, el plazo de cuatro años y la mecánica de retención que describimos arriba no puedes darlos por hechos en una FIBRA E. Su tratamiento sale de reglas distintas que no hemos verificado contra su fuente, y preferimos decírtelo a describirlas de memoria. Si estás mirando una de ellas, pide su prospecto y revisa ahí el régimen que declara.
Sigue por aquí
Los riesgos, escritos en serio
Ocupación
Una FIBRA cobra si sus inmuebles están rentados. Si la ocupación cae, el resultado fiscal cae, y como la ley la obliga a repartir un porcentaje del resultado —no una cantidad fija—, la distribución cae con él. En 2020 las hoteleras lo vivieron en directo.
Tasas de interés
Es el riesgo que más sorprende. Cuando los CETES suben, un instrumento que paga renta compite peor contra una tasa libre de riesgo, y su precio tiende a bajar aunque el negocio esté intacto. Compara siempre contra lo que paga un CETE a 28 días el mismo día.
Concentración
Algunas dependen de pocos inquilinos o de una sola región. Perder a un inquilino grande no es lo mismo en una cartera de cuarenta inmuebles que en una de cuatro.
Comisiones de administración
El fideicomiso le paga a quien lo administra, y ese costo sale del mismo bolsillo que tu distribución. Aparece en los reportes trimestrales; no siempre en el material de venta.
Apalancamiento del propio fideicomiso
Muchas FIBRAS tienen deuda. Con tasas altas, renovar esa deuda cuesta más, y ese costo compite con lo que te reparten.
Cómo leer el reporte trimestral sin ser analista
Cinco cifras contestan casi todo, y están en las primeras páginas de cualquier reporte.
- Ocupación
- El porcentaje de metros rentados. Es el motor de todo lo demás; míralo contra el trimestre del año anterior, no contra el anterior, para saltarte la estacionalidad.
- FFO (Funds From Operations)
- La utilidad de operar los inmuebles, sin la depreciación contable ni las ganancias por revaluar. Se parece mucho más al efectivo que reparte que la utilidad neta.
- Distribución por certificado
- Lo que te toca por cada certificado que tengas. Es la cifra que multiplicas por tus títulos.
- LTV (Loan to Value)
- Cuánta deuda carga contra el valor de sus inmuebles. Mientras más alto, más le duele que suban las tasas.
- Rentas por metro cuadrado
- Si suben con la inflación, la FIBRA está trasladando precios; si no, está perdiendo poder adquisitivo aunque la ocupación aguante.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos impuestos pago por una FIBRA?
Depende de qué parte de lo que te depositan es resultado fiscal, y ésa es la pregunta que casi nadie hace. El Art. 188, fr. IV manda retener el 30 % «por el resultado fiscal que les distribuya […] sobre el monto distribuido de dicho resultado»: la base es ese componente, no el depósito completo. Lo que reparten por encima del resultado fiscal es reembolso de capital, no lleva retención y no se acumula —aunque te baja el costo de los certificados para el día que vendas (fr. IX)—. Y sobre el componente que sí grava, la retención tampoco es el impuesto final si resides en México: la fracción V te manda acumularlo como ingreso del Art. 114, fr. II —el de arrendamiento— y te deja acreditar lo retenido, así que funciona como un pago a cuenta. Por debajo de cierta tasa marginal te devuelven en la anual; por encima te falta pagar. Tu constancia trae el desglose entre los dos componentes, y la calculadora de arriba te da tu número con él.
¿La retención del 30 % es definitiva?
Sólo para quien reside en el extranjero: el último párrafo de la fracción V del Art. 188 dice que la retención a tenedores residentes en el extranjero se considera pago definitivo. Si resides en México no lo es, y tratarla como definitiva es el error que hace que mucha gente pague de más —o crea que ya pagó cuando todavía debe. Y ojo con el otro error, que va en dirección contraria: esa retención no se aplica a toda tu distribución, sólo al resultado fiscal distribuido.
¿Por qué las FIBRAS reparten casi todo lo que ganan?
Porque la ley se lo exige. El Art. 187, fr. VI condiciona el régimen fiscal preferencial a que el fiduciario distribuya al menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio anterior, cuando menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo. No es una política de dividendos generosa: es el precio de conservar el tratamiento del Art. 188.
¿Una distribución es lo mismo que un dividendo?
No, y la diferencia te cuesta dinero si la ignoras. Una distribución suele traer dos componentes: el resultado fiscal, que es el que grava y el único sobre el que se retiene (Art. 188, fr. IV), y el reembolso de capital, que no paga impuesto cuando lo recibes pero reduce el costo comprobado de adquisición de tus certificados —actualizado desde el mes en que te lo entregan hasta el mes en que vendas (Art. 188, fr. IX)—, así que te sale más caro el día que vendas, salvo que esa venta quede exenta. Tu constancia anual desglosa los dos.
¿Cuánto necesito para invertir en una FIBRA?
Menos de lo que crees, pero no siempre un solo certificado: eso depende de tu intermediario. La operación estándar en el mercado accionario se hace en lotes, y comprar por debajo de un lote —lo que en inglés llaman *odd lot*— es posible en muchas plataformas pero no en todas, y a veces con peor ejecución. Encima, varias casas de bolsa fijan su propio mínimo de apertura o de operación, que manda sobre el precio del certificado. Aun así el orden de magnitud es ese: decenas o cientos de pesos, contra el enganche, el notario y la escrituración de un inmueble. Pregunta en tu intermediario el lote, si opera fracciones y cuál es su mínimo, y revisa lo que cobra: la comisión se come una parte del rendimiento.
¿Qué es exactamente una FIBRA?
Un fideicomiso que compra o construye inmuebles para rentarlos, y que cotiza en bolsa como certificados que puedes comprar y vender. Para recibir el tratamiento fiscal del Art. 188 tiene que cumplir requisitos duros: al menos el 70 % de su patrimonio en inmuebles, mantener cada uno cuatro años como mínimo y repartir el 95 % de su resultado fiscal. Hoy hay 15 de ésas en el catálogo de abajo, más 3 instrumentos que cotizan con la palabra FIBRA en el nombre pero cuyo activo subyacente es otro —una cartera hipotecaria, energía, infraestructura— y a los que no puedes darles por hecho este régimen. Por eso la tabla va partida en dos.
¿Qué riesgos tiene una FIBRA que no tiene un departamento?
Tres que la gente no espera. El precio se mueve todos los días, porque cotiza en bolsa: puedes ver tu capital caer sin que ningún inquilino haya dejado de pagar. Es sensible a las tasas de interés: cuando los CETES suben, un instrumento que paga renta compite peor y su precio suele sufrir. Y no eliges nada: ni el inmueble, ni el inquilino, ni cuándo se vende. A cambio, la vacancia y el mantenimiento no son tu problema, y salir es cuestión de días y no de meses: una operación ejecutada liquida en T+1. Eso sí, T+1 es el plazo de liquidación, no una garantía de ejecución —en los certificados que se operan poco, tu orden puede tardar en llenarse o llenarse a peor precio.
¿Conviene más una FIBRA o comprar un departamento para rentar?
Depende de qué estés comprando en realidad. Un departamento te da control, apalancamiento con hipoteca y un activo que no cotiza a diario; te cuesta enganche, notario, predial, mantenimiento, vacancia y meses de tu tiempo. Una FIBRA te da liquidez, diversificación entre decenas de inmuebles y cero administración; te cuesta volatilidad de precio y cero control. Compararlos en serio exige meter vacancia, mantenimiento, predial e ISR en las dos columnas —con el rendimiento bruto de una contra la renta bruta del otro no se decide nada.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 187 y 188 — Requisitos del fideicomiso, distribución mínima del 95 %, retención a la tasa del artículo 9 y acumulación del tenedor. Verificado: DOF 01-04-2024.
- AMEFIBRA — padrón de asociados — Las FIBRAS que integran la asociación del sector. Verificado: 14 de septiembre de 2026.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Información educativa sobre cómo funcionan las FIBRAS y su tratamiento fiscal, no asesoría de inversión ni recomendación de compra de ningún instrumento. Las distribuciones pasadas no anticipan las futuras. Verifica siempre contra el reporte trimestral de la FIBRA y contra tu constancia anual, y consulta a tu contador para tu caso.