Impuestos de las FIBRAS: lo que grava y lo que no
Lo que paga impuesto es la distribución, no la venta. Si eres persona física residente y vendes tus certificados en la bolsa, la ganancia está exenta. Lo dice el Art. 188, fr. X de la LISR, y es al revés de lo que casi todo el mundo supone. Lo que sí te alcanza con el tiempo es el reembolso de capital: no paga cuando lo cobras, pero te baja el costo para el día que vendas.
Dos preguntas deciden todo lo demás
Qué estás cobrando, y —si vendes— por dónde. De esas dos respuestas salen cuatro desenlaces distintos, y sólo uno de los cuatro es el que la mayoría espera.
Calcula tu venta, paso por paso
El desglose se enseña siempre, también cuando la venta resulta exenta: es la única manera de entender por qué el reembolso de capital que cobraste hace años cambia la cuenta de hoy.
No pagas ISR por esta ganancia
Exenta: vendes en un mercado reconocido y eres de los sujetos que nombra el Art. 188, fr. X.
- Costo de adquisición actualizadofactor 1.3665
- $34,162.50
- − Reembolsos de capital actualizadosfactor 1.1345
- $3,403.50
- = Costo promedio por certificadoentre los 1,000 que tienes
- $30.76
- Costo de lo que vendes1,000 certificados
- $30,760.00
- Ganancia de la operación
- $1,240.00
Estimación educativa con la mecánica del Art. 188, fracciones V, IX y X de la LISR, y con factores de actualización redondeados al diezmilésimo como manda el Art. 17-A del CFF. No sustituye tu constancia ni a tu contador: el desglose entre resultado fiscal y reembolso de capital sale de la constancia que te entrega el intermediario.
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La exención de la fracción X, en sus propias palabras
«Cuando los certificados de participación estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos a los que se refieren las fracciones I y II del artículo 16-C del Código Fiscal de la Federación, estarán exentos del pago del impuesto sobre la renta los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país y las personas físicas residentes en México por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos certificados que realicen a través de esos mercados.»LISR, Art. 188, fracción X · DOF 01-04-2024
Pide las dos cosas a la vez: que los certificados estén colocados entre el gran público inversionista y que la venta se haga a través de un mercado reconocido. Vender por fuera los mismos certificados no entra, y una persona moral residente no entra aunque venda en bolsa.
Cuando sí pagas: la regla del costo promedio
Es de las mecánicas peor entendidas de la ley, y tiene tres partes que se aplican en orden.
- 1
El promedio incluye todo lo que tengas de ese emisor
La ganancia no se mide contra lo que pagaste por los certificados que vendes, sino contra el costo promedio de TODOS los del mismo fideicomiso que tengas ese día, «aun cuando no enajene a todos ellos». Comprar más barato después te baja el promedio; no puedes escoger el lote caro para pagar menos.
Art. 188, fr. IX
- 2
Ese costo se actualiza hasta el mes en que vendes
Del mes de adquisición al mes de la enajenación. Es un matiz que cuesta dinero: el Art. 129, para acciones, actualiza sólo hasta el mes ANTERIOR. Aquí no. El factor se calcula hasta el diezmilésimo, como manda el Art. 17-A del CFF.
Art. 188, fr. IX · Art. 17-A del CFF
- 3
Los reembolsos que cobraste bajan ese costo
Cada reembolso de capital reduce el costo comprobado, actualizado desde el mes en que te lo entregaron hasta el mes en que vendas. Es la razón por la que la parte «no gravada» de tus distribuciones no era gratis.
Art. 188, fr. V
Cuidado con la retención del comprador. En una venta que no está exenta, el adquirente retiene el 10 % del ingreso bruto, sin deducción alguna —no de la ganancia—. Si vendiste con poca ganancia, esa retención puede exceder el impuesto real de la operación, y la diferencia se resuelve en tu declaración anual.
El artículo 188, fracción por fracción
Las cuatro fracciones que deciden lo que pagas, con lo que dice cada una. No está publicada así en ningún otro sitio, y es la referencia que conviene tener a mano cuando tu contador y tú miran la misma constancia.
| Fracción | Qué establece | A quién le pega |
|---|---|---|
| IV | Retención sobre el resultado fiscal distribuido, a la tasa del Art. 9 (30 %). La hace el intermediario que custodia tus certificados. | A todo el que cobre distribución |
| V | Acumulas como ingreso del Art. 114, fr. II SIN restar lo retenido, y acreditas la retención. El excedente sobre el resultado fiscal es reembolso de capital y baja tu costo. | Residentes en México; para el extranjero la retención es definitiva |
| IX | La ganancia al vender se mide contra el costo promedio por certificado —de todos los que tengas— actualizado. El comprador retiene el 10 % del ingreso bruto. | Sólo cuando la venta NO está exenta |
| X | Exención del ISR por la ganancia, cuando los certificados están entre el gran público inversionista y se venden en un mercado reconocido. | Personas físicas residentes y extranjeros sin establecimiento permanente |
Transcrito de la Ley del Impuesto sobre la Renta, DOF 01-04-2024, edición de la Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Verificado el 13 de septiembre de 2026.
Qué aparece en tu declaración anual
La distribución no se declara como dividendo ni como interés: el Art. 188, fr. V la manda tratar como ingreso del Art. 114, fr. II, el mismo capítulo del arrendamiento. Y se acumula sin restar el impuesto retenido, porque ese impuesto se acredita después.
- De tu constancia sacas dos cifras, y necesitas las dos: el resultado fiscal distribuido y el reembolso de capital. La primera se acumula; la segunda no, pero anótala: baja tu costo para cuando vendas.
- La retención se acredita, no se resta del ingreso. Es el error que hace que mucha gente acumule de menos.
- Si tu tasa marginal es baja, la retención genera saldo a favor. El cálculo de cuánto te queda de la distribución te da esa cifra con tu ingreso.
Si además rentas un inmueble físico, los dos ingresos caen en el mismo capítulo: el régimen de arrendamiento explica cómo se declara ese lado. Y si lo que vendiste fue el inmueble y no certificados, la mecánica es otra: el ISR por la venta de un inmueble tiene su propia calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos al vender mis certificados de una FIBRA?
Si eres persona física residente en México y vendes a través de un mercado reconocido —la bolsa—, no: el Art. 188, fr. X de la LISR exenta esa ganancia. La misma exención alcanza a los residentes en el extranjero sin establecimiento permanente. Fuera de ese supuesto —una venta privada, o si vendes como persona moral— la ganancia sí paga, y se calcula contra el costo promedio por certificado.
¿Qué es el reembolso de capital y por qué me importa?
Es la parte de tus distribuciones que excede el resultado fiscal del ejercicio. No paga impuesto cuando la cobras, pero disminuye el costo comprobado de adquisición de tus certificados, actualizada desde el mes en que la recibiste hasta el mes en que vendas (Art. 188, fr. V). Dicho simple: no es dinero perdonado, es impuesto diferido al día que vendas —y sólo te alcanza si esa venta no está exenta.
¿Cómo se calcula la ganancia si compré en varias fechas?
Con el costo promedio por certificado, y el promedio incluye todos los certificados de ese mismo emisor que tengas el día de la venta, «aun cuando no enajene a todos ellos» (Art. 188, fr. IX). No puedes escoger el lote más caro para pagar menos. Si no vendes todos, los que te quedan toman ese costo promedio como su nuevo costo y la fecha de esa venta como su nueva fecha de adquisición.
¿Por qué me retienen el 30 % si luego me lo devuelven?
Porque es un pago a cuenta, no el impuesto. El Art. 188, fr. IV manda retener a la tasa del Art. 9 sobre el resultado fiscal distribuido, y la fr. V te manda acumularlo como ingreso del Art. 114, fr. II sin restar lo retenido, dejándote acreditar esa retención. Si tu tasa marginal es menor al 30 %, la diferencia te vuelve en la declaración anual; si es mayor, todavía debes.
¿El comprador me tiene que retener algo cuando vendo?
Sólo cuando la venta no está exenta. En ese caso el adquirente retiene el 10 % del ingreso bruto, sin deducción alguna (Art. 188, fr. IX), salvo que quien vende sea persona moral residente en México o esté exento. Ojo con la base: es sobre el ingreso bruto, no sobre la ganancia, así que puede exceder el impuesto real de la operación.
¿Qué necesito de mi intermediario para declarar?
La constancia anual, que es la que desglosa cuánto de lo que cobraste fue resultado fiscal —lo que acumulas y sobre lo que te retuvieron— y cuánto fue reembolso de capital. Sin ese desglose no puedes ni declarar bien la distribución ni saber cuánto bajó tu costo. El fiduciario lleva una cuenta de los reembolsos precisamente para esto.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 188 — Fracciones IV (retención), V (acumulación y reembolso de capital), IX (costo promedio y retención del comprador) y X (exención en mercados reconocidos). DOF 01-04-2024.
- Código Fiscal de la Federación, artículos 16-C y 17-A — Qué es un mercado reconocido, y el cálculo de los factores de actualización hasta el diezmilésimo.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Información educativa sobre el tratamiento fiscal de los certificados de una FIBRA, no asesoría fiscal ni recomendación de inversión. El desglose entre resultado fiscal y reembolso de capital sale de la constancia que te entrega tu intermediario; verifícalo contra ella y consulta a tu contador para tu caso.