Impuestos de las FIBRAS: qué grava, qué no, y cuándo
Son tres cosas distintas, y conviene no mezclarlas. Uno: el resultado fiscal distribuido sí grava —se retiene y se acumula—. Dos: el reembolso de capital no paga al recibirlo. Tres: la ganancia por vender puede pagar, salvo que te alcance la exención del Art. 188, fr. X. Ese tercer punto es el que sorprende: si eres persona física residente y vendes en un mercado reconocido, la ganancia está exenta, al revés de lo que casi todo el mundo supone. Y el segundo tiene trampa: el reembolso de capital no es dinero perdonado, te baja el costo para el día que vendas.
Dos preguntas deciden todo lo demás
Qué estás cobrando, y —si vendes— por dónde. De esas dos respuestas salen cuatro desenlaces distintos, y sólo uno de los cuatro es el que la mayoría espera.
Calcula tu venta, paso por paso
El desglose se enseña siempre, también cuando la venta resulta exenta: es la única manera de entender por qué el reembolso de capital que cobraste hace años cambia la cuenta de hoy.
Tus compras, lote por lote
1,000 certificados en totalCada lote se actualiza desde su mes hasta el mes de la venta. Por eso van separados: un solo mes para todas las compras da un número que no es el del Art. 188, fr. IX.
Reembolsos de capital que cobraste
La parte de tus distribuciones que no fue resultado fiscal; viene desglosada en tu constancia. Cada uno se actualiza desde el mes en que te lo entregaron, así que también van separados. Si nunca cobraste ninguno, quítalos todos.
No pagas ISR por esta ganancia
Exenta: vendes en un mercado reconocido y eres de los sujetos que nombra el Art. 188, fr. X.
Sin retención del comprador: la ganancia está exenta por el Art. 188, fr. X.
1 · Cada compra, actualizada desde su propio mes
| Compra | Certificados | Costo | Factor | Actualizado |
|---|---|---|---|---|
| 2020-01 | 600 | $13,800.00 | 1.3665 | $18,857.70 |
| 2023-09 | 400 | $11,200.00 | 1.1179 | $12,520.48 |
| Costo comprobado actualizado | $31,378.18 | |||
2 · Cada reembolso, actualizado desde el mes en que te lo entregaron
| Entregado en | Importe | Factor | Actualizado |
|---|---|---|---|
| 2023-06 | $3,000.00 | 1.1345 | $3,403.50 |
| A restar del costo | − $3,403.50 |
3 · Y sólo entonces, el costo promedio
- Costo actualizado − reembolsos actualizadosel promedio se calcula sobre esta cifra
- $27,974.68
- = Costo promedio por certificadoentre los 1,000 que tienes, vendas o no todos
- $27.97
- Costo de lo que vendes600 certificados
- $16,782.00
- Ganancia de la operación
- $4,218.00
Lo que arrastran los 400 que no vendiste
Su nuevo costo comprobado
$11,188.00
$27.97 por certificado
Su nueva fecha de adquisición
2026-08
la de esta misma venta
Es literal del Art. 188, fr. IX: los certificados no enajenados tendrán como costo comprobado de adquisición «el costo promedio por certificado de participación determinado conforme al cálculo efectuado en la enajenación inmediata anterior y como fecha de adquisición la de esta última enajenación». En tu próxima venta el reloj de la actualización arranca aquí, no en 2020-01. Casi nadie lo aplica, y es lo que hace que la segunda venta no dé lo que la gente espera.
Estimación educativa con la mecánica del Art. 188, fracciones VI, IX y X de la LISR, y con factores de actualización redondeados al diezmilésimo como manda el Art. 17-A del CFF. El desglose se enseña también cuando la venta resulta exenta, porque es la única manera de ver por qué un reembolso de capital cobrado hace años cambia la cuenta de hoy. No sustituye tu constancia ni a tu contador: el desglose entre resultado fiscal y reembolso de capital sale de la constancia que te entrega el intermediario.
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La exención de la fracción X, en sus propias palabras
«Cuando los certificados de participación estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos a los que se refieren las fracciones I y II del artículo 16-C del Código Fiscal de la Federación, estarán exentos del pago del impuesto sobre la renta los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país y las personas físicas residentes en México por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos certificados que realicen a través de esos mercados.»LISR, Art. 188, fracción X · DOF 01-04-2024
Pide las dos cosas a la vez: que los certificados estén colocados entre el gran público inversionista y que la venta se haga a través de un mercado reconocido. Vender por fuera los mismos certificados no entra, y una persona moral residente no entra aunque venda en bolsa.
Cuando sí pagas: la regla del costo promedio
Es de las mecánicas peor entendidas de la ley, y tiene cuatro partes que se aplican en este orden. El orden importa: actualizar primero y promediar después no da lo mismo que promediar primero.
- 1
El promedio incluye todo lo que tengas de ese emisor
La ganancia no se mide contra lo que pagaste por los certificados que vendes, sino contra el costo promedio de TODOS los del mismo fideicomiso que tengas ese día, «aun cuando no enajene a todos ellos». Comprar más barato después te baja el promedio; no puedes escoger el lote caro para pagar menos.
Art. 188, fr. IX
- 2
Ese costo se actualiza hasta el mes en que vendes
Del mes de adquisición al mes de la enajenación. Es un matiz que cuesta dinero: el Art. 129, para acciones, actualiza sólo hasta el mes ANTERIOR. Aquí no. El factor se calcula hasta el diezmilésimo, como manda el Art. 17-A del CFF.
Art. 188, fr. IX · Art. 17-A del CFF
- 3
Los reembolsos que cobraste bajan ese costo
Cada reembolso de capital reduce el costo comprobado, actualizado desde el mes en que te lo entregaron hasta el mes en que vendas. Y cada uno con SU mes: dos reembolsos de años distintos llevan dos factores distintos, igual que los lotes. Es la razón por la que la parte «no gravada» de tus distribuciones no era gratis.
Art. 188, fr. IX, penúltimo párrafo
- 4
Si no vendes todo, los que quedan reinician el reloj
Los certificados que no enajenaste toman como costo comprobado el costo promedio que acaba de salir de esta venta, «y como fecha de adquisición la de esta última enajenación». O sea: la actualización de tu próxima venta arranca hoy, no en tu primera compra. Es la regla que casi nadie aplica y la que hace que la segunda venta no dé lo que la gente espera.
Art. 188, fr. IX, cuarto párrafo
Cuidado con la retención del comprador. En una venta que no está exenta, el adquirente retiene el 10 % del ingreso bruto, sin deducción alguna —no de la ganancia—. Si vendiste con poca ganancia, esa retención puede exceder el impuesto real de la operación, y la diferencia se resuelve en tu declaración anual.
Y con sus dos excepciones, porque casi siempre se cita sólo la primera. El texto exceptúa al enajenante que sea persona moral residente en México o que esté exento del pago del impuesto por los ingresos que reciba del patrimonio del fideicomiso. Ese segundo supuesto tiene nombre en la propia ley: el fondo de pensiones y jubilaciones del Art. 153, al que la fracción VI le extiende la exención a la ganancia de capital. Si eres cualquiera de los dos, no hay retención que recuperar después.
El artículo 188, fracción por fracción
Las cinco fracciones que deciden lo que pagas, con lo que dice cada una. No está publicada así en ningún otro sitio, y es la referencia que conviene tener a mano cuando tu contador y tú miran la misma constancia. Fíjate en cuál es cuál: la fr. V es la de acumular y acreditar; la que manda el reembolso de capital a bajarte el costo es la fr. IX, no la V.
| Fracción | Qué establece | A quién le pega |
|---|---|---|
| IV | Retención a la tasa del Art. 9 (30 %) «por el resultado fiscal que les distribuya […] sobre el monto distribuido de DICHO RESULTADO». La base es ese componente, no el depósito completo. La hace el intermediario que custodia tus certificados, salvo que quien cobre esté exento. | A todo el que cobre resultado fiscal distribuido |
| V | Acumulas el resultado fiscal distribuido como ingreso del Art. 114, fr. II SIN restar lo retenido, y acreditas la retención. | Residentes en México; para el extranjero la retención es definitiva |
| VI | Los fondos de pensiones y jubilaciones del Art. 153 aplican su exención tanto a lo que reciben del fideicomiso como a la ganancia al vender los certificados. | Fondos de pensiones y jubilaciones |
| IX | Cuatro reglas encadenadas: la ganancia se mide contra el costo promedio por certificado —de TODOS los que tengas—, actualizado lote por lote; cada reembolso de capital baja ese costo, actualizado desde su propio mes; los certificados que no vendes arrastran ese promedio y la fecha de esta venta; y el comprador retiene el 10 % del ingreso bruto, salvo dos excepciones. | Sólo cuando la venta NO está exenta |
| X | Exención del ISR por la ganancia, cuando los certificados están entre el gran público inversionista y se venden en un mercado reconocido. | Personas físicas residentes y extranjeros sin establecimiento permanente |
Transcrito de la Ley del Impuesto sobre la Renta, DOF 01-04-2024, edición de la Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Verificado el 14 de septiembre de 2026.
Qué aparece en tu declaración anual
La distribución no se declara como dividendo ni como interés: el Art. 188, fr. V la manda tratar como ingreso del Art. 114, fr. II, el mismo capítulo del arrendamiento. Y se acumula sin restar el impuesto retenido, porque ese impuesto se acredita después.
- De tu constancia sacas dos cifras, y necesitas las dos: el resultado fiscal distribuido y el reembolso de capital. La primera se acumula; la segunda no, pero anótala: baja tu costo para cuando vendas.
- La retención se acredita, no se resta del ingreso. Es el error que hace que mucha gente acumule de menos.
- Si tu tasa marginal es baja, la retención genera saldo a favor. El cálculo de cuánto te queda de la distribución te da esa cifra con tu ingreso.
Si además rentas un inmueble físico, los dos ingresos caen en el mismo capítulo: el régimen de arrendamiento explica cómo se declara ese lado. Y si lo que vendiste fue el inmueble y no certificados, la mecánica es otra: el ISR por la venta de un inmueble tiene su propia calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos al vender mis certificados de una FIBRA?
Si eres persona física residente en México y vendes a través de un mercado reconocido —la bolsa—, no: el Art. 188, fr. X de la LISR exenta esa ganancia. La misma exención alcanza a los residentes en el extranjero sin establecimiento permanente. Fuera de ese supuesto —una venta privada, o si vendes como persona moral— la ganancia sí paga, y se calcula contra el costo promedio por certificado.
¿Qué es el reembolso de capital y por qué me importa?
Es la parte de tus distribuciones que excede el resultado fiscal del ejercicio. No paga impuesto cuando la cobras —y tampoco lleva la retención del 30 %, porque esa retención sólo se aplica sobre el resultado fiscal distribuido—, pero disminuye el costo comprobado de adquisición de tus certificados, actualizada desde el mes en que la recibiste hasta el mes en que vendas (Art. 188, fr. IX, penúltimo párrafo). Dicho simple: no es dinero perdonado, es impuesto diferido al día que vendas —y sólo te alcanza si esa venta no está exenta.
¿Cómo se calcula la ganancia si compré en varias fechas?
Con el costo promedio por certificado, y el promedio incluye todos los certificados de ese mismo emisor que tengas el día de la venta, «aun cuando no enajene a todos ellos» (Art. 188, fr. IX). No puedes escoger el lote más caro para pagar menos. Si no vendes todos, los que te quedan toman ese costo promedio como su nuevo costo y la fecha de esa venta como su nueva fecha de adquisición.
¿Por qué me retienen el 30 % si luego me lo devuelven?
Porque es un pago a cuenta, no el impuesto. El Art. 188, fr. IV manda retener a la tasa del Art. 9 sobre el resultado fiscal distribuido, y la fr. V te manda acumularlo como ingreso del Art. 114, fr. II sin restar lo retenido, dejándote acreditar esa retención. Si tu tasa marginal es menor al 30 %, la diferencia te vuelve en la declaración anual; si es mayor, todavía debes.
¿El comprador me tiene que retener algo cuando vendo?
Sólo cuando la venta no está exenta, y con dos excepciones que la ley nombra expresamente. El Art. 188, fr. IX dice que el adquirente retiene el 10 % del ingreso bruto, sin deducción alguna, «salvo que el enajenante sea persona moral residente en México o esté exento del pago del impuesto por los ingresos que reciba provenientes de los bienes […] que integren el patrimonio del fideicomiso». La primera excepción es la conocida; la segunda casi nunca se menciona, y el caso que la propia ley nombra es el fondo de pensiones y jubilaciones del Art. 153, al que la fracción VI le extiende la exención también a la ganancia de capital. Ojo con la base cuando sí aplica: es sobre el ingreso bruto, no sobre la ganancia, así que puede exceder el impuesto real de la operación y la diferencia se resuelve en la anual.
¿Qué necesito de mi intermediario para declarar?
La constancia anual, que es la que desglosa cuánto de lo que cobraste fue resultado fiscal —lo que acumulas y sobre lo que te retuvieron— y cuánto fue reembolso de capital. Sin ese desglose no puedes ni declarar bien la distribución ni saber cuánto bajó tu costo. El fiduciario lleva una cuenta de los reembolsos precisamente para esto.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 188 — Fracciones IV (retención sobre el resultado fiscal distribuido), V (acumulación y acreditamiento), VI (fondos de pensiones del Art. 153), IX (costo promedio por certificado, reembolso de capital, arrastre en ventas parciales y retención del comprador con sus dos excepciones) y X (exención en mercados reconocidos). DOF 01-04-2024.
- Código Fiscal de la Federación, artículos 16-C y 17-A — Qué es un mercado reconocido, y el cálculo de los factores de actualización hasta el diezmilésimo.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Información educativa sobre el tratamiento fiscal de los certificados de una FIBRA, no asesoría fiscal ni recomendación de inversión. El desglose entre resultado fiscal y reembolso de capital sale de la constancia que te entrega tu intermediario; verifícalo contra ella y consulta a tu contador para tu caso.