Crowdfunding inmobiliario: qué compras y qué riesgo corres
No es una FIBRA. Financias proyectos concretos, muchos son ilíquidos en la práctica y la tasa que anuncian supone que todos pagan puntualmente. Está regulado —son instituciones de financiamiento colectivo bajo la Ley Fintech—, pero regulado no quiere decir garantizado: el artículo 11 de esa ley dice expresamente que nadie del Estado responde por tu dinero. Y ojo con la frase fácil de que «no se puede salir»: el artículo 16 sí permite a la plataforma facilitar la venta de esos derechos o títulos. Que exista para tu proyecto, con qué restricciones y a qué precio, es otra pregunta —y hay que hacérsela a la plataforma antes de invertir.
El aviso que ves en su página es obligatorio
«Ni el Gobierno Federal ni las entidades de la administración pública paraestatal podrán responsabilizarse o garantizar los recursos de los Clientes que sean utilizados en las Operaciones que celebren con las ITF […] Las ITF deberán señalar expresamente lo mencionado en este párrafo en sus respectivas páginas de internet, en los mensajes que muestren a través de las aplicaciones informáticas […] así como en la publicidad y los contratos que celebren con sus Clientes.»Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, artículo 11
Es un matiz que cambia cómo se lee ese banner. La plataforma no lo pone porque sea transparente: lo pone porque el artículo 11 la obliga en su sitio, en su app, en su publicidad y en cada contrato. Y lo que dice es literal —no hay IPAB, no hay respaldo público, no hay nadie detrás si el proyecto no paga.
«No hay dónde vender» es más de lo que dice la ley
Es la frase que se repite en todas partes, y esta página la repetía. Es demasiado tajante: el último párrafo del artículo 16 de la Ley Fintech contempla exactamente ese mecanismo.
«Asimismo, las instituciones de financiamiento colectivo podrán realizar aquellas actividades para facilitar la venta o adquisición de los derechos o títulos intercambiados que documenten las Operaciones referidas en las fracciones I a III de este artículo. La CNBV, con el objeto de proteger a los inversionistas, establecerá disposiciones de carácter general para tal efecto.»Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, artículo 16
Fíjate en el verbo: «podrán». La ley habilita, no obliga. De ahí salen las tres cosas que sí se pueden afirmar, y ninguna de ellas niega el mecanismo:
- El mecanismo es legal y está previsto. Una plataforma que lo ofrezca no está haciendo nada raro; lo hace al amparo del artículo 16 y de las disposiciones que emita la CNBV.
- Que exista depende de la plataforma y del proyecto. No todas lo ofrecen, y las que lo ofrecen suelen ponerle condiciones: periodos de bloqueo, comisiones, aprobación previa, o que aparezca un comprador.
- Que exista no es que sea líquido. Poder ofrecer tu participación no es lo mismo que encontrar quién la compre, ni al precio que esperas, ni cuando lo necesitas. En la práctica, muchos proyectos son ilíquidos y el dinero se queda hasta el vencimiento.
La pregunta que hay que hacer antes de invertir, y no después: ¿ofrece esta plataforma algún mecanismo para vender mi participación antes del vencimiento? ¿Con qué restricciones, comisiones y plazos? ¿Y cuántas de esas operaciones se han cerrado de verdad? La última es la que separa un mecanismo que existe en el contrato de uno que funciona.
Qué queda de la tasa cuando algunos no pagan
Mueve el deslizador de morosidad. Es la demostración más rápida de por qué una tasa objetivo no es un rendimiento.
Tasa objetivo, si todos pagaran
15.0 %
$42,000 en 3 años
Escenario con 10 % de impago
10.2 %
$30,500 · 4.8 puntos menosanualización simple, no una TIR
Qué es ese porcentaje, exactamente. El resultado de todo el periodo dividido entre los 3 años y entre lo invertido. Es una anualización simple: no descuenta flujos ni conoce sus fechas, así que no es una tasa interna de retorno ni una tasa efectiva anual y no se puede comparar de tú a tú con la de un CETE o un pagaré. Dos calendarios de pago muy distintos darían aquí el mismo número.
Todo expresado en puntos anualizados sobre lo invertido, para que se sumen entre sí. Lo que más pesa casi nunca es la comisión.
Los cinco supuestos que sostienen este escenario
- Cuándo ocurre el impago
- Se supone que el proyecto que falla NO paga intereses en ningún momento del periodo. Un impago al final, después de haber pagado dos años de intereses, deja un resultado bastante mejor que éste.
- Cuándo llega la recuperación
- El porcentaje que se recupera se resta del capital perdido como si llegara completo y sin costo. En la realidad, ejecutar una garantía inmobiliaria tarda —a menudo años— y tiene gastos legales y de administración que salen de lo recuperado.
- Las fechas de los flujos
- No hay ninguna. El escenario suma lo cobrado y lo perdido a lo largo del periodo y lo divide entre los años. Por eso el resultado es una anualización simple y no una TIR: dos calendarios de pago muy distintos darían aquí el mismo número.
- La comisión
- Se cobra cada año sobre el monto invertido original, no sobre el saldo vivo ni sobre los rendimientos. Las plataformas cobran con bases distintas; revisa la tuya.
- Los impuestos
- No se modelan. Los intereses de un financiamiento colectivo de deuda tienen su propio tratamiento, y el de una copropiedad o una asociación en participación es otro. El resultado de arriba es antes de ISR.
- Proyectos que fallan
- 1 de 10
- Capital que no vuelve
- $7,000
- Intereses que dejas de cobrar
- $4,500
- Comisión de la plataforma
- $3,000
Con 10 proyectos, un solo impago te cuesta 3.8 puntos anualizados. Es la razón por la que repartir en cinco proyectos no es diversificar: con carteras chicas, el resultado lo decide qué proyecto te tocó, no la tasa que anunciaban.
La morosidad y la recuperación las supones tú: ninguna plataforma publica una serie histórica comparable, y nosotros no vamos a inventarla. Prueba con 5 %, 10 % y 20 % y quédate con el escenario que te dejaría dormir. El resultado es antes de ISR y no modela cuándo ocurre el impago ni cuándo llega lo recuperado —los dos supuestos que más lo mueven, desplegados arriba.
Este espacio está reservado para una marca aliada de casas de bolsa e inversión. ¿Quieres aparecer aquí?
Frente a una FIBRA, punto por punto
| Crowdfunding | FIBRA | |
|---|---|---|
| Qué compras | Un proyecto concreto o una parte de un inmueble | Una parte de una cartera de decenas de inmuebles rentados |
| Salir antes de tiempo | Suele ser ilíquido: en muchos proyectos se espera al plazo. El Art. 16 permite a la plataforma facilitar la venta de los derechos o títulos, pero que exista, con qué restricciones y a qué precio depende de cada plataforma y proyecto. Pregúntalo antes | Mercado organizado: liquidación en T+1. La ejecución depende de cuánto se opere ese certificado |
| Diversificación | La que tú armes, proyecto por proyecto | Viene de fábrica dentro del fideicomiso |
| Marco legal | Ley Fintech: institución de financiamiento colectivo | LISR Art. 187 y 188, y las reglas de la bolsa |
| Quién responde si falla | Nadie del Estado (Art. 11 de la Ley Fintech) | Nadie tampoco: el precio y la renta son riesgo tuyo |
| Distribución obligatoria | No existe tal obligación | Al menos el 95 % del resultado fiscal, por ley |
El lado de la FIBRA, con su calculadora y la ley citada, está en qué son las FIBRAS.
Las plataformas que existen
| Plataforma | Qué se compra ahí |
|---|---|
| 100 Ladrillos | Copropiedad de inmuebles rentados, dividida en participaciones |
| Briq.mx | Deuda para proyectos inmobiliarios, con plazo y tasa por proyecto |
| M2Crowd | Deuda y participación en desarrollos, por proyecto |
| Expansive | Participación en desarrollos inmobiliarios |
Sin tasas ni comisiones, y a propósito. Las tasas objetivo cambian por proyecto y por semana, y ninguna plataforma publica una serie histórica de morosidad comparable. Una tabla nuestra con esas cifras estaría vieja en semanas y sería justo el dato con el que alguien elegiría. Consúltalas en cada plataforma el día que decidas, y pregunta por la morosidad histórica: la respuesta —o la falta de ella— dice mucho.
Los riesgos, sin adornos
Salir puede ser difícil, caro o imposible
Es el riesgo real, y conviene enunciarlo con precisión. El Art. 16 de la Ley Fintech permite a la plataforma facilitar la venta o adquisición de los derechos o títulos, así que el mecanismo existe en la ley. Lo que no existe es la obligación de ofrecerlo, ni un comprador garantizado, ni un precio de referencia. En muchos proyectos, si el plazo es a cuatro años, tu dinero está ahí cuatro años pase lo que pase en tu vida. Pregunta qué mecanismo de salida ofrece esa plataforma, con qué restricciones y comisiones, y cuántas de esas operaciones se han cerrado de verdad.
El riesgo es de un proyecto, no de una cartera
Con pocos proyectos, tu resultado lo decide cuál te tocó. Es lo contrario de lo que hace una FIBRA por diseño.
La recuperación tarda y puede ser cero
Ejecutar una garantía inmobiliaria lleva tiempo y cuesta dinero. Que exista garantía no significa que recuperes el total ni pronto.
Riesgo de la plataforma misma
Si la plataforma deja de operar, alguien tiene que administrar la cobranza de tus proyectos. Pregunta qué pasa en ese caso antes de invertir, no después.
Nadie te respalda
Ni IPAB, ni el Gobierno Federal, ni las entidades paraestatales. Está en el artículo 11, y por eso la plataforma tiene que decírtelo.
Preguntas frecuentes
¿El crowdfunding inmobiliario está regulado en México?
Sí. Las plataformas son instituciones de financiamiento colectivo, una de las dos figuras de institución de tecnología financiera que define el Art. 3, fr. XVI de la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera. Estar regulado significa que hay requisitos, supervisión y obligaciones de información —no significa que alguien te garantice el dinero.
¿Alguien garantiza mi inversión?
No, y lo dice la ley con todas sus letras. El Art. 11 de la Ley Fintech establece que «ni el Gobierno Federal ni las entidades de la administración pública paraestatal podrán responsabilizarse o garantizar los recursos de los Clientes». El mismo artículo obliga a la plataforma a decírtelo en su sitio, en su app, en su publicidad y en los contratos. Cuando ves ese aviso, no es honestidad de la casa: es el artículo 11.
¿En qué se diferencia de una FIBRA?
En casi todo lo que importa. Una FIBRA cotiza en un mercado organizado: una operación ejecutada liquida en T+1 —el siguiente día hábil— y tu dinero está repartido entre decenas de inmuebles ya rentados. Con la salvedad de que T+1 es el plazo de liquidación y no una garantía de ejecución: en los certificados que se operan poco, tu orden puede tardar en llenarse o llenarse a peor precio. En el crowdfunding financias proyectos concretos y muchos son ilíquidos en la práctica: aunque el Art. 16 de la Ley Fintech permite a la plataforma facilitar la venta o adquisición de esos derechos o títulos, que exista esa posibilidad para tu proyecto, cuándo y a qué precio depende por completo de la plataforma. Cambia la liquidez, la diversificación, el marco legal y el trato fiscal.
¿Puedo vender mi participación antes de que acabe el proyecto?
Depende de la plataforma y del proyecto, y la respuesta honesta no es «nunca». El último párrafo del artículo 16 de la Ley Fintech dice que las instituciones de financiamiento colectivo «podrán realizar aquellas actividades para facilitar la venta o adquisición de los derechos o títulos intercambiados que documenten las Operaciones», y que la CNBV emitirá disposiciones de carácter general para eso. O sea: la ley contempla el mecanismo. Lo que la ley no hace es obligar a que exista en tu plataforma, ni garantizar que haya alguien dispuesto a comprarte, ni cuándo, ni a qué precio. En la práctica muchos proyectos son ilíquidos y el dinero se queda hasta el vencimiento. Pregunta antes de invertir —no después— si esa plataforma ofrece algún mecanismo de salida, con qué restricciones, comisiones y plazos, y cuántas operaciones de ésas se han cerrado de verdad.
¿Qué pasa si un proyecto no paga?
Depende de las garantías de ese proyecto y de lo que se recupere, que puede tardar años y puede ser cero. Lo importante es el tamaño de tu cartera: con cinco proyectos, un impago se lleva buena parte del rendimiento de todos los demás. La calculadora de arriba te enseña cuántos puntos de tasa cuesta un solo impago con el número de proyectos que tengas.
¿La tasa que anuncian es la que voy a ganar?
Es una tasa objetivo, y supone que todos los proyectos pagan puntualmente. Tu rendimiento real es esa tasa menos los impagos, menos lo que no se recupere y menos la comisión de la plataforma. Con un 10 % de morosidad y poca recuperación, una tasa anunciada de dos dígitos puede quedarse en la mitad o menos.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera — Artículo 3, fr. XVI (qué es una institución de financiamiento colectivo), artículo 11 (nadie del Estado garantiza los recursos, y la obligación de la plataforma de decirlo) y artículo 16 (las tres modalidades de financiamiento colectivo, y la facultad de la plataforma para facilitar la venta o adquisición de los derechos o títulos). Verificado: 14 de septiembre de 2026.
- Indeval — ciclo de liquidación T+1 — El mercado mexicano migró de T+2 a T+1 en mayo de 2024. Es el plazo de liquidación de una operación ya ejecutada, no una garantía de ejecución.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Información educativa sobre cómo funciona el financiamiento colectivo inmobiliario y su marco legal, no asesoría de inversión ni recomendación de ninguna plataforma. No tenemos relación comercial con las plataformas mencionadas y no ordenamos la tabla por preferencia.