Crowdfunding inmobiliario: qué compras y qué riesgo corres
No es una FIBRA. Financias proyectos concretos, no puedes vender antes de tiempo y la tasa que anuncian supone que todos pagan. Está regulado —son instituciones de financiamiento colectivo bajo la Ley Fintech—, pero regulado no quiere decir garantizado: el artículo 11 de esa ley dice expresamente que nadie del Estado responde por tu dinero.
El aviso que ves en su página es obligatorio
«Ni el Gobierno Federal ni las entidades de la administración pública paraestatal podrán responsabilizarse o garantizar los recursos de los Clientes que sean utilizados en las Operaciones que celebren con las ITF […] Las ITF deberán señalar expresamente lo mencionado en este párrafo en sus respectivas páginas de internet, en los mensajes que muestren a través de las aplicaciones informáticas […] así como en la publicidad y los contratos que celebren con sus Clientes.»Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, artículo 11
Es un matiz que cambia cómo se lee ese banner. La plataforma no lo pone porque sea transparente: lo pone porque el artículo 11 la obliga en su sitio, en su app, en su publicidad y en cada contrato. Y lo que dice es literal —no hay IPAB, no hay respaldo público, no hay nadie detrás si el proyecto no paga.
Qué queda de la tasa cuando algunos no pagan
Mueve el deslizador de morosidad. Es la demostración más rápida de por qué una tasa objetivo no es un rendimiento.
Si todos pagaran
15.0 %
$42,000 en 3 años
Con 10 % de impago
10.2 %
$30,500 · 4.8 puntos menos
Todo expresado en puntos de tasa anual sobre lo invertido, para que se sumen entre sí. Lo que más pesa casi nunca es la comisión.
- Proyectos que fallan
- 1 de 10
- Capital que no vuelve
- $7,000
- Intereses que dejas de cobrar
- $4,500
- Comisión de la plataforma
- $3,000
Con 10 proyectos, un solo impago te cuesta 3.8 puntos de tasa anual. Es la razón por la que repartir en cinco proyectos no es diversificar: con carteras chicas, el resultado lo decide qué proyecto te tocó, no la tasa que anunciaban.
La morosidad y la recuperación las supones tú: ninguna plataforma publica una serie histórica comparable, y nosotros no vamos a inventarla. Prueba con 5 %, 10 % y 20 % y quédate con el escenario que te dejaría dormir.
Este espacio está reservado para una marca aliada de casas de bolsa e inversión. ¿Quieres aparecer aquí?
Frente a una FIBRA, punto por punto
| Crowdfunding | FIBRA | |
|---|---|---|
| Qué compras | Un proyecto concreto o una parte de un inmueble | Una parte de una cartera de decenas de inmuebles rentados |
| Salir antes de tiempo | No hay mercado: esperas al plazo del proyecto | Vendes en bolsa, ~2 días hábiles |
| Diversificación | La que tú armes, proyecto por proyecto | Viene de fábrica dentro del fideicomiso |
| Marco legal | Ley Fintech: institución de financiamiento colectivo | LISR Art. 187 y 188, y las reglas de la bolsa |
| Quién responde si falla | Nadie del Estado (Art. 11 de la Ley Fintech) | Nadie tampoco: el precio y la renta son riesgo tuyo |
| Distribución obligatoria | No existe tal obligación | Al menos el 95 % del resultado fiscal, por ley |
El lado de la FIBRA, con su calculadora y la ley citada, está en qué son las FIBRAS.
Las plataformas que existen
| Plataforma | Qué se compra ahí |
|---|---|
| 100 Ladrillos | Copropiedad de inmuebles rentados, dividida en participaciones |
| Briq.mx | Deuda para proyectos inmobiliarios, con plazo y tasa por proyecto |
| M2Crowd | Deuda y participación en desarrollos, por proyecto |
| Expansive | Participación en desarrollos inmobiliarios |
Sin tasas ni comisiones, y a propósito. Las tasas objetivo cambian por proyecto y por semana, y ninguna plataforma publica una serie histórica de morosidad comparable. Una tabla nuestra con esas cifras estaría vieja en semanas y sería justo el dato con el que alguien elegiría. Consúltalas en cada plataforma el día que decidas, y pregunta por la morosidad histórica: la respuesta —o la falta de ella— dice mucho.
Los riesgos, sin adornos
No puedes salir
No hay mercado secundario. Si el proyecto es a cuatro años, tu dinero está ahí cuatro años, pase lo que pase en tu vida.
El riesgo es de un proyecto, no de una cartera
Con pocos proyectos, tu resultado lo decide cuál te tocó. Es lo contrario de lo que hace una FIBRA por diseño.
La recuperación tarda y puede ser cero
Ejecutar una garantía inmobiliaria lleva tiempo y cuesta dinero. Que exista garantía no significa que recuperes el total ni pronto.
Riesgo de la plataforma misma
Si la plataforma deja de operar, alguien tiene que administrar la cobranza de tus proyectos. Pregunta qué pasa en ese caso antes de invertir, no después.
Nadie te respalda
Ni IPAB, ni el Gobierno Federal, ni las entidades paraestatales. Está en el artículo 11, y por eso la plataforma tiene que decírtelo.
Preguntas frecuentes
¿El crowdfunding inmobiliario está regulado en México?
Sí. Las plataformas son instituciones de financiamiento colectivo, una de las dos figuras de institución de tecnología financiera que define el Art. 3, fr. XVI de la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera. Estar regulado significa que hay requisitos, supervisión y obligaciones de información —no significa que alguien te garantice el dinero.
¿Alguien garantiza mi inversión?
No, y lo dice la ley con todas sus letras. El Art. 11 de la Ley Fintech establece que «ni el Gobierno Federal ni las entidades de la administración pública paraestatal podrán responsabilizarse o garantizar los recursos de los Clientes». El mismo artículo obliga a la plataforma a decírtelo en su sitio, en su app, en su publicidad y en los contratos. Cuando ves ese aviso, no es honestidad de la casa: es el artículo 11.
¿En qué se diferencia de una FIBRA?
En casi todo lo que importa. Una FIBRA cotiza en bolsa: sales en unos 2 días hábiles y tu dinero está repartido entre decenas de inmuebles ya rentados. En el crowdfunding financias proyectos concretos, no hay mercado donde vender antes de tiempo y tu resultado depende de que esos proyectos específicos salgan. Cambia la liquidez, la diversificación, el marco legal y el trato fiscal.
¿Qué pasa si un proyecto no paga?
Depende de las garantías de ese proyecto y de lo que se recupere, que puede tardar años y puede ser cero. Lo importante es el tamaño de tu cartera: con cinco proyectos, un impago se lleva buena parte del rendimiento de todos los demás. La calculadora de arriba te enseña cuántos puntos de tasa cuesta un solo impago con el número de proyectos que tengas.
¿La tasa que anuncian es la que voy a ganar?
Es una tasa objetivo, y supone que todos los proyectos pagan puntualmente. Tu rendimiento real es esa tasa menos los impagos, menos lo que no se recupere y menos la comisión de la plataforma. Con un 10 % de morosidad y poca recuperación, una tasa anunciada de dos dígitos puede quedarse en la mitad o menos.
Fuentes oficiales y referencias
- Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera — Artículo 3, fr. XVI (qué es una institución de financiamiento colectivo) y artículo 11 (nadie del Estado garantiza los recursos, y la obligación de la plataforma de decirlo). Verificado: 13 de septiembre de 2026.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Información educativa sobre cómo funciona el financiamiento colectivo inmobiliario y su marco legal, no asesoría de inversión ni recomendación de ninguna plataforma. No tenemos relación comercial con las plataformas mencionadas y no ordenamos la tabla por preferencia.