Fibra Prologis (FIBRAPL14): naves, dólares y una pérdida contable con FFO modificado positivo
En el 2Q 2026 su utilidad neta por certificado fue negativa —US$0.0285— mientras su «FFO, as modified by FIBRA Prologis» subía a US$0.0613. No es una contradicción: son dos medidas distintas del mismo trimestre. La utilidad neta sale de la contabilidad; el FFO modificado es una métrica operativa que la propia emisora define partiendo de esa utilidad neta y quitándole partidas —no es flujo de efectivo ni el dinero disponible para repartir—. Además reporta en dólares, así que la cifra en pesos depende del tipo de cambio.
Utilidad neta negativa y FFO modificado al alza: cómo se lee eso
La métrica se llama, con todas sus palabras, «FFO, as modified by FIBRA Prologis». El nombre completo importa: no es un estándar contable, es una definición propia de la emisora, y cada FIBRA arma la suya. Es una métrica operativa no contemplada en las normas de información financiera, derivada de la utilidad neta y definida por la propia emisora.
incluye depreciación y cambios de valuación
parte de la utilidad neta y le devuelve esas partidas
Genera en dólares, tú gastas en pesos
Buena parte de las rentas industriales está denominada en dólares y el reporte viene en dólares. El certificado, en cambio, se compra en pesos. Esa costura es tuya: con el mismo desempeño operativo, el peso decide cuánto acabas cobrando.
FFO modificado del trimestre que te corresponde
US$61.30
a US$0.0613 por CBFI
Lo mismo, en pesos
$1,144.31
al tipo de cambio de 18.6673
La métrica se llama «FFO, as modified by FIBRA Prologis» y es una métrica operativa no contemplada en las normas de información financiera, derivada de la utilidad neta y definida por la propia emisora. Dicho claro: no es flujo de efectivo, no es el efectivo disponible para distribuir y no es la distribución —lo que se reparte lo decide su administrador trimestre a trimestre—. Tampoco es comparable de tú a tú con el FFO de otra FIBRA calculado con otra metodología. Se usa aquí porque es la cifra por certificado que publica el reporte del 2Q 2026. Tipo de cambio FIX de Banco de México.
La serie completa del tipo de cambio está en el histórico del dólar.
Los cuatro indicadores que dicen si el negocio va
95.8 %
Ocupación al cierre
Promedio del periodo: 96.1 %. En naves industriales, por debajo del 95 % ya se nota en el flujo.
+40.8 %
Renta al renovar contratos
Lo que sube la renta cuando vence un contrato y se vuelve a rentar el mismo espacio. Dice que los contratos viejos iban por debajo del mercado.
60.8 %
Retención de clientes
Seis de cada diez inquilinos con contrato por vencer renovaron. Lo que no renueva hay que volver a colocar, y eso cuesta.
+13.1 %
NOI en efectivo comparable
Crecimiento del ingreso operativo en los mismos inmuebles, sin contar compras ni ventas. Es el crecimiento «limpio».
Qué tiene, y qué parte es el negocio
| Concepto | Al 30 de junio de 2026 |
|---|---|
| Propiedades de inversión | 515 |
| Superficie total | 87.3 M ft² (8.1 M m²) |
| Naves logísticas y de manufactura | 352 |
| Mercados industriales | 6 |
| GLA logística | 66.6 M ft² (6.2 M m²) |
| Edificios no estratégicos | 163 · 20.7 M ft² |
La distinción entre logística y «no estratégico» importa: lo segundo es cartera que la administración no considera parte del negocio de largo plazo, y suele estar en camino de venderse. Al mirar la superficie total conviene saber qué parte de ella es el negocio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué Fibra Prologis reportó pérdida y aun así subió su FFO modificado?
Porque miden cosas distintas. La utilidad neta por CBFI del 2Q 2026 fue de US$-0.0285 —negativa— mientras el «FFO, as modified by FIBRA Prologis» por CBFI subía a US$0.0613. La utilidad neta sale de la contabilidad e incluye la depreciación y los cambios de valuación de los inmuebles. El FFO modificado parte de esa misma utilidad neta y le devuelve esas partidas, porque no corresponden a la operación de rentar naves. Por eso el sector lo mira: aísla cómo va el negocio de arrendar. Lo que no es: no es flujo de efectivo, no es el efectivo disponible para distribuir y no es la distribución. Para el efectivo está el estado de flujos; para lo que vas a cobrar, el aviso de distribución. Y como cada FIBRA define su propia versión de FFO, tampoco se compara de tú a tú con el de otra emisora.
¿Fibra Prologis paga en pesos o en dólares?
Reporta en dólares porque buena parte de sus rentas industriales está denominada en dólares. El certificado se compra y se vende en pesos en la BMV, así que lo que acabas viendo en pesos depende también del tipo de cambio: con el mismo desempeño operativo, un peso más fuerte se traduce en menos pesos. Es el riesgo de divisa que casi ninguna ficha menciona, y la herramienta de arriba lo cuantifica.
¿Qué significa que las rentas subieran 40.8 % al renovar?
Es el «lease spread» o renta efectiva neta en renovaciones: cuando vence un contrato y se vuelve a rentar el mismo espacio, la renta nueva quedó 40.8 % por encima de la anterior. Indica que los contratos viejos estaban por debajo del mercado y que hay demanda. Es de los indicadores más útiles de una FIBRA industrial, y no aparece en ninguna página de cotización.
¿Qué tan llenas están sus naves?
Al 30 de junio de 2026 la ocupación de cierre era del 95.8 % y la promedio del periodo del 96.1 %. La retención de clientes fue del 60.8 %, es decir, seis de cada diez inquilinos cuyo contrato vencía renovaron.
¿Qué tiene exactamente en cartera?
Al 30 de junio de 2026, 515 propiedades de inversión con 87.3 millones de pies cuadrados (8.1 millones de m²). De ahí, 352 son naves logísticas y de manufactura en 6 mercados industriales, y 163 edificios están clasificados como no estratégicos.
Fuentes oficiales y referencias
- FIBRA Prologis — resultados del 2Q 2026 — Cifras operativas y por certificado con corte al 30 de junio de 2026. La métrica aparece ahí con su nombre completo: «FFO, as modified by FIBRA Prologis».
- Banco de México — tipo de cambio FIX — Serie SF43718. Último dato usado: 28 de octubre de 2026.
Consulta fuentes oficiales o un profesional antes de tomar decisiones fiscales, laborales, legales o financieras.
Si lo que buscas es cómo tributa lo que te reparte, está en impuestos de las FIBRAS. Y el sector completo, con su régimen y su calculadora, en qué son las FIBRAS.
Para ver de cerca en qué se diferencian dos FIBRAS del mismo mercado, la ficha de Fibra Danhos es el contraste útil: comercial en vez de industrial, en pesos en vez de dólares, y con el eje en su política de reparto en lugar de en la brecha entre utilidad neta y FFO. Si además estás comparando esto contra comprar un inmueble, la cuenta a capital igual contra un departamento hace las restas completas, y cómo invertir en FIBRAS explica qué cuenta necesitas para comprar este certificado.
Las cifras salen del comunicado trimestral de la emisora, que publica en inglés y en dólares; la traducción y la conversión son nuestras y el original manda. El «FFO, as modified by FIBRA Prologis» es una métrica operativa no contemplada en las normas de información financiera, derivada de la utilidad neta y definida por la propia emisora: no es flujo de efectivo, no es el efectivo disponible para distribuir y no es la distribución. Que suba no significa que vayas a cobrar más: lo que se reparte lo decide su administrador, y el tipo de cambio decide en cuántos pesos se convierte.